关于房地产抵押若干问题的思考

四川精济律师事务所 何宁湘律师


关键字：房屋产权 土地使用权 抵押权 抵押登记 行政行为
主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

　　前面的话
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

　　一、房地产抵押的法律原则及相关问题
　　这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
　　1、房与地的相依性原则：
　　在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
　　正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
　　在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
　　应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。

　　2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：
　　我国《担保法》第四十九条规定：
　　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
　　3、法定抵押登记担保期限的原则：
　　《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
　　而王利民先生认为：“完全禁止当事人设定抵押期限，认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于：其一，我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限，而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定“当事人认为需要约定的其他事项”。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限，只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定，那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益，法律就应当予以认可。其二，尽管抵押权是一种物权，必须要法定化，但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生，抵押权只有通过当事人的约定，并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种他物权，本身就具有期限限制，内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限，并且在登记中做出了记载，实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式，这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。其三，还需要明确的是，虽然抵押合同是附属于主合同的从合同，抵押权在本质上是从属于主债权的他物权，但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果，当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭，并没有否认抵押权的从属性，因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在，并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上，在主债权没有被清偿以前，也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭，但抵押权消灭并不影响主债权的存在。”[1]
　　但是，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。

　　4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：
　　房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷，由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
　　根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发[1992]38号）“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
　　对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷，例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效，而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否，是提起民事诉讼，还是行政诉讼，这要根据案件性质，如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理，即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
　　需要指出的是，（1）、如果抵押行为无效，而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关，登记机关不是该民事诉讼的当事人，自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此，如先民事后行政诉讼，原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。（2）、有人认为，登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料，履行其法律赋予的职能，而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为，因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形，我国法律、司法解释均没有相应的规定，在审判实践中，这虽然是一个不易引起注意的实际问题，但一旦遭遇将十分棘手，这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
　　应当说，第（2）种情形，实际可依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条规定加以解决：
　　“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
　　公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：
　　（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；
　　（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；
　　（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；
　　（四）不具有强制力的行政指导行为；
　　（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；
　　（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”
理由：1）、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展，扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”，但仍不包括抽象行政行为。2）、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件，其的存在必然对抵押当事人（公民、法人或者其他组织）权利义务产生实际影响，因此，根据该条第二款第（六）项规定，可以对抵押登记机关提起行政诉讼。

　　5、抵押物的特定化登记原则：
　　对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
　　【问题】而对于土地使用权证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记，即使当事人不想这样做，但也无法实现。从民法上来看，抵押权乃是价值权，因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值，实际上是指抵押物具有交易上的价值，而并不一定指抵押物的物理上的独立性，抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值，这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害，某项财产设定抵押后必须登记。因此，某物能否作为抵押物，还要取决于能否进行登记，只要具有独立的交易价值并能够登记，就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押，这是一个立法趋向问题，也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的，但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
　　案例，某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权，但在开发过程中，该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项，后由当地政府起诉，法院判决，将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理，将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
浅析我国破产重整的信息披露制度的具体建议

刘成江


　　（一）重整中的信息披露的要求
　　一般公司重整要进行以下的信息披露：①上市公司申请重整或任命管理人时；②召集债权人申报债权时；③通知债权人、股东召开关系人会议时；④通过重整计划时。
尽管我国“破产法草案”对作为债务人的上市公司没有规定专门的信息披露要求，但在破产受理程序中，要求法院在受理破产申请后，应当自裁定之日起15日内通知有明确地址的债权人，并发布公告。虽略有不足，但在一定程度上，对于重整的信息披露的完成，有着极其重要的作用。
　　（二）证券法对信息披露的要求
　　对于上市公司而言，其重整不仅要符合破产法、民事诉讼程序法等规定，还要遵守证券法、证券监管机构以及证券交易所的信息披露要求。常规性的信息披露要求，包括两部分：其一是定期报告要求，即必须根据《证券法》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》以及相关的信息披露准则要求，在季度报告、半年度报告、年度报告中如实披露公司的重整及其进展情况，年度报告的披露是非常重要的，其将会影响到上司公司的退市，防碍重整程序的顺利进行。其二是临时报告要求，即和破产法、民事诉讼法规定重叠的信息披露，诸如申请重整、要求债权人申报债权、召开关系人会议、通过重整计划、批准重整计划等，在《证券法》上均属于需要作临时公告的重大事项，重整的上市公司必须按照《证券法》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》以及其他有关规定的要求，在规定的期限内及时公告。特殊性的信息披露要求，对于涉及重大资产转让、股权转让、上市公司收购的，要根据有关法律法规以及中国证监会的要求进行相应的信息披露。
　　通过制定和完善《重整人信息披露工作考核办法》和《关于重整人及有关人员违规行为的处罚办法》等规则和指引，明确和细化对重整人信息披露考核的内容与标准的同时，将重整人的诚信责任放在突出位置。同时建立了对重整人信息披露的真实性的合理怀疑机制，加大处罚力度，严厉打击违规信息披露行为。
　　(三)违反信息披露义务的法律责任
　　根据《破产法》第一百二十六条规定的法律责任：“有义务列席债权人会议的债务人的有关人员，经人民法院传唤，无正当理由拒不列席债权人会议的，人民法院可以拘传，并依法处以罚款。债务人的有关人员违反本法规定，拒不陈述、回答，或者作虚假陈述、回答的，人民法院可以依法处以罚款。” 此法条所规定的义务是债务人有关人员对债权人的信息披露义务，本法第15条第1款规定了债务人的有关人员“列席债权人会议并如实回答债权人的询问”的义务，即对债权人的信息披露义务。该义务包括两个层次：一是列席债务人会议；二是在债权人会议上如实回答询问。有关人员违反本项规定的，人民法院可以依照本条的规定进行处罚。而违反信息披露义务的法律责任有：
　　1、违反列席义务的法律责任
　　根据《破产法》第一百二十六条首先规定：“有义务列席债权人会议的债务人的有关人员，经人民法院传唤，无正当理由拒不列席债权人会议的，人民法院可以拘传，并依法处以罚款。”构成本项法律责任者，需具备以下条件：①须为有义务列席债权人会议的债务人有关人员。即本法第15条第2款规定的企业法定代表人，以及经人民法院决定的企业财务管理人员和其他经营管理人员。②须为拒不列席债权人会议。所谓“拒不列席”，是指能够出席而故意不列席。至于其拒不列席是否有明确的拒绝表示，在所不论。因疾病、受拘禁、交通受阻或其他客观事由而不能够列席者，不承担本条规定的法律责任。③须为无正当理由拒不列席债权人会议。如果不列席债权人会议有正当理由，例如，经人民法院许可离开住所地，可以不承担本条规定的法律责任。④须为经法院传唤后仍然拒不列席债权人会议。这意味着，上述人员在无正当理由拒不列席债权人会议的情况下，人民法院只需进行一次传唤，如其仍拒不列席，即可实施拘传。如这与《民事诉讼法》第100条规定须经两次传唤方可拘传的规定有所不同。
　　2、违反说明义务的法律责任
　　本条还规定：“债务人的有关人员违反本法规定，拒不陈述、回答，或者作虚假陈述、回答的，人民法院可以依法处以罚款。”构成本项法律责任者，需具备以下条件：①须为负有说明义务的债务人有关人员。即本法第15条第2款规定的企业法定代表人，以及经人民法院决定的企业财务管理人员和其他经营管理人员。②须为违反说明义务。例如，本法第68条第2款规定的在债权人委员会提出要求时的说明义务、第84条第3款规定的就重整计划草案做出说明并回答询问的义务。③须为以拒不陈述、回答，或者作虚假陈述、回答的方式违反说明义务。其中，“拒不陈述、回答”为故意的不作为方式，“作虚假陈述、回答”为故意的作为方式。如果为因疏忽或能力欠缺而发生遗漏、错误陈述或者表达不清，则不属于本条规制的范围。
　　违反信息义务的行为人是要承担责任，不管是公司重整或者证券法上违反信息披露的都要承担法律责任。我国的新《破产法》中没有明确规定信息披露义务和不实行披露的法律责任，在《证券法》中就有明确的规定，对于违反信息披露制度的行为包括虚假记载、误导性陈述，或者在披露信息时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为。违反信息披露应承担行政责任、民事责任和刑事责任。我认为，可以参考《证券法》上的违反信息披露的法律责任追究和结合破产重整的具体情况，制订出适合破产重整的违反信息披露的法律责任追究的具体制度。
　　我国要完善上市公司重整中的信息披露制度，还要不断的实践，结合我国国我国要完善上市公司重整中的信息披露制度，还要不断的实践，结合我国国情，我国新《破产法》仅在第8条规定提出破产申请时需向法院提交的材料，未对债务人应如何向债权人履行信息披露义务做出规定，对上市公司在重整程序中的特殊信息披露义务更是缺少明确规定。有学者建议从以下几个方面完善上市公司重整中的信息披露制度：第一，明确规定上市公司在提出重整申请时需向法院提供更为详尽的材料。第二，明确规定上市公司在将重整计划草案提请表决之前应向债权人履行的信息披露义务。第三，允许债权人在认为债务人信息披露不充分时提请法院召开听证会。第四，规定判断信息是否披露充分的标准，规定对信息披露是否充分的争议由法院裁决。解决困境公司的破产危机，关键在于信息披露的透明和充分，就必须具备强有力的监督机制和信息披露机制，降低由于信息披露不透明不及时给利益者带来的风险，使双方共同的交易成本降至最低点，从而把困境公司拯救出来，使困境公司走上发展的轨道。

结 语
　　破产重整的信息披露制度以其先进的价值理念和独特的制度设计，受到世界各国立法者的普遍重视，发展旨在避免企业破产，实现企业复兴的破产重整制度成为各国破产法立法的重点。我国社会各界对此问题颇感兴趣并积极地研究讨论，望尽快建立适合中国国情，适应中国企业需要的企业破产重整的信息披露制度，来满足我国社会现实的迫切要求。在我国向市场经济模式转换的过程中，有大量国有企业因为一时难以适应竞争环境而陷入经济困境。这种情况下，如果一味的采用破产清算形式，那么所产生的负面效应是社会难以承受的，如果对其中那些债务重、效益差，但有拯救可能的大中型企业适用重整程序，力求实现企业的拯救和再建，信息披露制度对于重整的进行更是有着至关重要的作用，既有利于利害关系人的利益，又可以为大众所监督，那么无疑将有利于社会的稳定，有利于奠定社会主义的市场经济基础。因此，在我国推行企业破产重整制度是十分明智的。我国新破产法的立法者们顺应了这种趋势，已将现代破产重整制度规定在其中，相信它的实施将极大的推动我国国有企业的改革与发展，促进社会主义市场经济的繁荣与稳定。


北安市人民法院 刘成江