云南省文山州人民政府


文政发〔2005〕59号



文山州人民政府关于印发《文山壮族苗族自治州残疾人优待办法》的通知







各县人民政府，州属各部门：
经州人民政府同意，现将《文山壮族苗族自治州残疾人优待办法》印发给你们，请认真遵照执行。



二OO五年六月十一日


文山壮族苗族自治州残疾人优待办法

第一条 为认真贯彻《中华人民共和国残疾人保障法》、《云南省残疾人优待规定》和《云南省按比例安排残疾人就业规定》，保障残疾人平等地充分参与社会生活，共享社会物质文化成果，结合本州实际，制定本办法。
第二条 户籍在文山州境内，符合国务院规定的残疾标准，持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，享受本办法的优待规定。户籍不在本州行政区域内的，可以比照本办法第十三条、第十四条、第二十条、第二十一条享受优待规定。
第三条 残疾人在政治、经济、文化、就业、生产、生活等方面享有同其他公民平等的权利。国家机关、社会团体、企业和事业单位、城乡集体经济组织、社区，应当按照国家有关法律、法规和本办法的规定，充分保障残疾人权利的实现。
第四条 各级人民政府应加强对残疾人事业的领导，将残疾人事业纳入国民经济和社会发展计划，按照残疾人数以每年每人3元的标准把残疾人事业经费列入同级财政预算，用于残疾人的特殊抚助。并随着各级地方财政收入的增长，不断增加对残疾人事业的投入，保障残疾人事业与社会经济协调发展。
州、县人民政府在发行中国福利彩票筹集的本级留成社会福利基金中，每年安排不低于8%的比例，用于对残疾人的康复、文化教育、技能培训和扶贫解困等扶助项目。
第五条 各级各部门要把扶持农村有劳动能力残疾人的脱贫工作列入扶贫开发计划，在项目和资金安排上予以特殊照顾。在小城镇建设、异地开发扶贫等项目的实施中，应优先安排残疾人。在边远山区、少数民族集居的村及实施重点扶持村的村级扶贫规划以及温饱村和安居工程建设中，要明确把有劳动能力的贫困残疾人作为重点扶持对象。
要广泛动员各机关、团体、事业单位及广大干部、职工、自愿者、社会热心人士参与农村残疾人扶贫，完善并认真实施结对扶贫、单位包村、个人包户、手拉手等行之有效的方法，帮助农村残疾人筹措资金、学技术、选项目，带动农村残疾人脱贫致富、奔小康。
第六条 各级人民政府应切实将残疾人纳入社会保障范围，保障残疾人的基本生活。有条件的地方，适当提高残疾人的生活保障标准。
第七条 对农村残疾人依法减征或免征有关税费。对饮食起居需要护理的农村重度残疾人，免除其法定抚养义务人中一人的劳动积累工和义务工。对已丧失生产劳动能力，无生活来源，无法定抚养义务人或者法定抚养义务人无抚养能力的残疾人，属非农业人口的，应当优先安排进入福利院或者给予社会救济；属农业人口并符合农村五保供养规定的，应当优先安排进入敬老院等福利机构；对不符合农村五保供养规定的，应纳入社会救济；对受灾残疾人及其家庭，在安排救济款、物时应优先照顾。
第八条 各级各有关部门应当根据当地实际，结合残疾人的特点，在停车场、报刊（公用电话）亭、公厕等服务行业中确定一定数量的残疾人专职岗位；有按摩业务的宾馆（饭店、酒店）、浴室、保健康乐和美容美发厅及社会医疗机构的按摩或者推拿科室，应当优先安排盲人专业按摩人员。
第九条 各级各有关部门对在省级以上文艺、体育比赛中获得前三名的残疾人，优先解决劳动就业或生活保障问题。
第十条 机关、团体、企事业单位（含私营企业）、城乡集体经济组织要按不低于单位在职职工总数1.5%的比例，选择适宜的岗位安置残疾人就业，对达不到规定比例的，按有关规定缴纳残疾人就业保障金。
州、县残疾人劳动就业服务机构要结合残疾人特点，用收取的残疾人就业保障金对残疾人进行职业技术培训，采取有效措施推荐或扶持残疾人就业。
第十一条 残疾职工所在单位，应根据残疾职工的残疾程度，为他们提供必要的和适宜的劳动条件、劳动保护措施，并制定适宜的劳动定额。
残疾职工在转正、晋级、职称评定、劳动工资、福利待遇和劳动保险等方面，享受健全职工同等待遇，残疾职工家庭生活困难的，可给予适当经济补助。
第十二条 单位因特殊情况须提前解除残疾职工劳动合同或人事关系的，应按国家有关法律、法规执行，并按行政级别分别报各级残疾人联合会执行理事会备案。
单位对解除劳动合同或人事关系的残疾职工应当在参加社会保险、就医等方面给予特殊照顾，对其发放的基本生活费应当高于其他职工标准的20%。
第十三条 残疾人本人从事个体经营的，经其提出申请，按税务管理权限，报经县级税务机关批准，可免征或减征营业税。
残疾个人利用自有房屋及其所使用的空地直接从事生产经营活动的，经县级税务机关审核，免征房产税和土地使用税。
残疾人的生产经营所得、承租、承包所得、劳务报酬所得、稿酬所得、技术合同交易所得、专利转让所得、特许权使用费所得，经县级税务机关审核，减征个人所得税。
第十四条 工商行政管理机关对申请从事个体经营的残疾人，应当简化手续，优先核发营业执照，免收登记费（工本费除外）；对经营困难的，经工商部门批准，减免市场管理费、个体工商管理费、印照提花费、年检费和变更费。
对符合办医条件申请个体行医的残疾人，优先核发证照。执业期间经济确有困难的，经卫生部门批准，免收管理费和卫生事业发展调节基金。
第十五条 各县应当每年在财政预算教育经费中单列一定比例的经费用于残疾特殊教育。
各级教育部门要积极创造条件，在普通学校增设特殊教育班或采取随班就读等多种措施，确保适龄残疾儿童、少年接受九年义务教育。
州内各级中学、中等专业学校在招生时，应比照边远贫困山区和少数民族考生优惠条件，录取符合国家规定录取标准的残疾学生。残疾考生和在校残疾学生，可以免试体育，并以不低于当年当地考生或者在校学生平均体育成绩的分数计入考试总成绩。
符合义务教育条件的残疾人和残疾人子女，户籍地与常住地不一致的在常住地就近入学；对接受义务教育的残疾学生，给予免收教科书费、杂费和文具费的优待；对接受义务教育或者特殊教育的残疾贫困学生，由县、乡（镇）残疾人联合会办事机构出据证明，给予一定的生活补助。
对接受义务教育、中高等教育的贫困残疾学生及贫困残疾人子女，优先享受助学金；对残疾学生适当放宽奖学金发放评定条件和贷学金审核条件；对品学兼优的残疾学生可从残疾人就业保障金中给予适当补助。
各类培训机构应当积极接受残疾人参加职业技术培训,对贫困残疾人减免培训费和其他费用。
第十六条 各级卫生部门要加强对残疾预防与康复工作的领导，采取出生缺陷干预工程、计划免疫、等有效措施，预防残疾的发生，并将残疾儿童早期发现诊治纳入州、县、乡（镇）、村四级卫生服务的工作中。
残疾人在执行国家、省有关计划生育法规政策时，计生部门凭县级残疾人联合会执行理事会证明，给予减免避孕药具费和检查费。
残疾人结婚登记时，只要一方是残疾人的，免收优生优育咨询费、培训费。
贫困残疾人持乡、镇以上残疾人联合会证明就医，乡、镇卫生院免收挂号费；州、县级医院减免普通挂号费，减收15%—20%的床位费、检查费和手术费。各级卫生医疗部门在残疾人就医时，应给予挂号、交费、化验、取药四优先的照顾。
对贫困残疾人中的小儿麻痹患者、白内障患者，经诊断确需康复手术，所减免项目和幅度超过前款规定的，应当报县级以上残疾人联合会执行理事会审核，并经同级卫生部门批准。
贫困残疾人在申办残疾人证时，经县级残疾人联合会执行理事会委托的县级以上医院检查鉴定符合残疾人标准的，免收残疾鉴定费。
第十七条 城市残疾人的配偶及其子女属农村户口或者异地户口需迁入的，可以由本人申请，有关部门按规定优先办理落户手续，并免收城市配套设施增容费。
残疾人夫妻双方都属农业人口的，准许任其一方到另一方落户，所到村社不得拒绝，不得收取任何费用。
第十八条 残疾人住宅安装有线电视、电话等，凡申请安装地点与户口所在地一致的，凭残疾人证，安装单位应当优先安装并减半收取安装费、初装费。
残疾人个人计算机向互联网营运企业申请开户上网，免收开户费。
第十九条 对需要驾驶残疾人专用机动车代步的残疾人，经县级残疾人联合会执行理事会出具证明和车管部门审批、培训合格，由车管部门发给驾驶证件，办理车辆落户手续，并减收50%的手续费。
第二十条 残疾人凭残疾人证可免费进入博物馆、纪念馆、科技馆（室）、美术馆、展览馆、体育场（馆）、文化馆（室、中心）、科技活动中心、公共图书馆、公园、旅游风景区等公共场所（含公厕）。上述场所举办大型节庆活动、商业性文体活动时，残疾人在上述场所从事劳务或者商业经营活动的除外。
对盲人、双下肢残疾人和其他重度残疾人，允许一名陪护人员免费进入上述公共场所陪护。
第二十一条 盲人和下肢残疾的残疾人凭残疾人证免费乘坐市区内公交车。残疾人凭残疾人证在本州范围内乘坐公路客运车辆时，减收20%—50%的车费，并准予免费携带随身的辅助器具。
残疾人驾驶的专用车在公共停车场免费停放。
第二十二条 贫困残疾人户在非耕地上建房，免收土地管理费，并减免其他相关费用。
农村残疾人户在申请宅基地时，乡、镇人民政府和土地管理部门应当优先安排和办理手续。在服从村镇规划的前提下，优先划拨宅基地。
第二十三条 因城镇建设需要拆迁残疾人房屋时，应本着就地、就近、方便的原则，予以必要照顾。支付临时安置补助费和拆迁补助费时，对贫困残疾人应当比规定标准提高20%。
城市房屋拆迁中的残疾人过渡用房，自行解决确有困难的，由拆迁单位提供周转用房。
被拆除房屋的户主是残疾人的，安置时凭县级残疾人联合会执行理事会和有关单位的证明给予照顾。
第二十四条 县城以上城市和省级以上开放口岸在新建、扩建、改建的城市道路、大型公共建筑、广场、居住小区、文化和体育场（馆）、宾馆等时，必须按照国家有关城市道路和建筑物无障碍设计规范的规定，进行无障碍设计和建设，并设置残疾人专用停车位。有条件的乡(镇)在新建、改建、扩建上述工程项目时，应当逐步实施无障碍设计规范。
建设、规划行政管理部门对不按规范规定进行无障碍设计或施工的，不予发放建设规划许可证、施工许可证和竣工验收合格证。
有关部门和单位应当加强管理，保护和维修方便残疾人使用的公共设施，保证其正常使用。
第二十五条 州、县建盖残疾人综合服务设施，计划部门应优先将其列入计划，在适宜地段按行政划拨方式安排建设用地，并减免有关费用。
第二十六条 新闻媒介应逐步开辟为残疾人服务的专栏或专题节目，并在电视专题节目中增加必要的中文字幕和手语解说。
第二十七条 各级人民政府设立的法律援助机构和经批准设立的法律援助分支机构，对符合援助条件的残疾人减免相关法律服务费用，并协调给予盲文、手语翻译等特殊辅助。
基层法律服务机构对持县级以上残疾人联合会证明的涉及残疾人权益的事件，应优先接待、优先办理，并减免有关费用。
公证处对持乡、镇以上残疾人联合会证明的贫困残疾人涉及公证事项的，减半收取公证费。
第二十八条 各级人民政府应当加强对残疾人工作者的培养、培训，并逐步提高其地位和待遇。从事专职残疾人工作的人员，获得聋哑人手语或盲文翻译专业资格的，享受职务、基础工资20%的特殊岗位津贴。从事残疾人工作满20年并在残疾人工作岗位退休的残疾人工作者，其所享受的特殊岗位津贴计入退休费计算基数。
第二十九条 州、县残疾人联合会执行理事会负责对本规定的实施情况进行日常监督检查，并有权建议政府及相关行政主管部门对违反本规定的单位和个人予以行政处罚或者行政处分。
第三十条 对违反本规定应当给予残疾人优待而未给予的，由相关行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照《云南省残疾人优待规定》第二十五条“对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告、2000元以下的罚款或者给予行政处分”处理。
第三十一条 国家工作人员在残疾人优待工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十二条 本办法由文山州残疾人联合会执行理事会负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。





　　房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能，房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制，房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务：一是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；二是在同等条件下，出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则，没有阐明同等条件的具体标准，造成司法实践中适用法律紊乱，因此对于同等条件的准确理解和适用法律，是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

　　　一、案例索引
　　　某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用，每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术，花去人民币6万余元。秦某因下岗多年，经济状况拮据，在妻子住院前，曾向好友黄某借款5万元。2007年7月，秦某因儿子要结婚，妻子体弱多病，常年需看病吃药，家中已无积蓄，遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中，秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助，尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息，为表示感激之情，决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某，最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月，双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某，说明自己为新的房产所有人，要求陈某腾退房屋。陈某不同意，并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋，秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权，双方产生纠纷，黄某遂向法院起诉，要求陈某腾出房屋。陈某反诉，请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

　　　二、焦点引出
　　　在出租人具有两项法定义务的前提下，本案承租人享有两项法定权能：一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利；二是根据合同法规定，在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
　　　第一种意见认为，同等条件即指房屋买卖价格绝对相等，承租人在同样的价格条件下，有权优先购买房屋。
　　　第二种意见认为，同等条件是相对的，除了价格因素外，还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素，比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素，称为金钱折算法。
　　　第三种意见认为，房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准，在此基础上，要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1]（如：人际因素、亲情因素、情感因素），将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值，此称为市价折算法。[2]
　　　第一种意见是机械地套用法律，实质上损害了房屋卖方的合法权益，具体体现在：房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍，房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋，却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人；而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格，而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素，使得房屋商品价格与人格因素交织在一起，使对于同等条件的法律规定把握变得复杂，简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准，造成实质不公平。
　　　第二种意见较前一种意见科学，兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素，但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素，是难以用货币来进行价格折算的。因此，对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
　　　第三种意见称之市价折算法，它既考虑到房屋出让的交易价格因素，亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素，是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

　　　三、法官评析
　　　关于立法宗旨探寻
　　　承租人在同等条件下的房屋优先购买权，一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约，是承租人享有房屋使用权的法律延伸，是不动产限定物权的扩张；另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制，是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值，促进资源的有效利用。[3]因此，这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是，该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

　　　关于人格属性利益商品化研讨
　　　传统的民法认为人格不具有财产价值，属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中，商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达，人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在：一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头，其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告，借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间，基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格，而这种价格与特定人格属性直接相联系，离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人，第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题，采取单位团购开发商建造的商品房，开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房，分别按照优惠价和市场价出售，而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担，当职工将已出租的商品房卖与第三人时，承租人主张以同等条件享有优先购买权，其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价？承租人因不具有单位内部职工的人格属性，在绝大多数情况下，难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙，都是基于人格属性导致的价格差异。因此，其交易公式显示为：
　　　（公式略）

　　　房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
　　　同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下，呈现缤纷多样、数额悬殊的价格，唯有物品的市场价值最为恒定，它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据，而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

　　　房屋买卖中的规避法律行为
　　　如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分，机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件，实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定，使得这项法律规定形同虚设。比如本案中，秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同，然后双方再私下口头协议，实际按照6万元成交，秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益，既处分其房产亦处分其价格权益，前者公开交易、后者暗箱操作，这时承租人面对昂贵的市场价格，可能已经选择放弃优先购买权。

　　　考察房屋买卖第三人是否为特定对象
　　　房屋买卖第三人为不特定人时，因该第三人与出租人比较，并无人格属性利益，此时出租人具有房屋用益物权优越性，[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下，正如上述图表论述分析结论，其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡，该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权，秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某，这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则，强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

　　　关于优先购买权的顺序
　　　当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时，根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则，房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权，承租人的优先权居于共有人之后行使。
　　　承租人同等条件优先购买权的法律适用
　　　1.合理期限内提前通知。
　　　出租人应当在合理期限内，提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
　　　2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
　　　一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系，包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的，承租人只能以市场价格主张优先购买权，第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备，并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
　　　二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折价法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
　　　三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。

　　　四、法律完善
　　　承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约，亦是赋予承租人用益物权的扩张，[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的，所有权是完全物权，兼具使用价值和交换价值，[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定：所有人于法令限制内，有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定：物之所有人，在不违反法律及第三人权利的范围内，得自由处置其物，并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是：一是赋予所有权绝对权能；二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时，利益如何衡量？在上述案例中，即使采用市场价格为参照基准，承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房，而出租人秦某出于感恩情结，仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某，此时，纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效，法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务，而只能够判决认定原房屋买卖合同无效，究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律，秦某可以选择放弃出售房屋，阻止承租人陈某实现买房目的，然后再重新与黄某签订阴阳合同，把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
　　　合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权，将房屋卖给不特定第三人的情况下，法院只能判决认定原买卖合同无效，而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务，出租人在房屋所有权转移之前，有权撤销其卖房决定。但是，该法律条款在表述上属授权性法律，可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务，承租人享有获得房屋所有权的权利，而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决，正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销，所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时，对于承租人而言，国家性授权性法律如同虚设，法律权威受到质疑，亦会对法院的判决表示不满。在此情境下，因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害，法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
　　　司法应当树立权威，立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时，可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善，使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权，有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人，但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时，承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障，限定物权最终无法与所有权相对抗，当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时，承租人的优先权在实践中往往落空，这时该法律制度成为一条废法，既损害了司法机关的公信，亦损害了立法机关的权威，容易引起新的社会矛盾。
　　　综上研讨，笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改：
　　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
　　　但是，出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
　　　正如塞尔苏斯所说，认识法律不意味着抠法律字眼，而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为：一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”，剔除法律模糊概念，突出以市场价格为主导，并结合其它辅助因素；二是增加“但书”，强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能，赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能，充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况，既尊重了当事人的合法权益，亦维护了立法权威和司法公信。