登记在不动产交易中的问题研究

商月怀 屈文生


摘 要 登记涉及的理论和实务很广泛，在不动产物权变动中，须经登记。登记制度在不动产物权交易中，对交易的动与静的安全保护起着协调作用。登记在不动产物权变动中的效力又是公私法的交错协力。登记的公示公信原则保护了动的交易安全，登记错误则旨在维护静的权利。登记错误也因此产生了时效的问题。
关键词 登记 不动产物权 效力 登记错误 请求权时效
A Study on Registration in Real Property Transaction
Abstract: Theories and practices concerning registration system are comprehensive and registration must be recorded in the course of real property title changing. Registration system plays a coordinative role to the dynamic and static safety of the transaction. The effect of the registration in the real property title changing is a unite effort of private law and public law. The doctrine of public notice safeguards the safety of transaction, while the registration mistake system protects the static right. Registration thus generates a problem of limitation.
Key Words: registration; real property title; effect; registration mistake; claim limitation
在民法物权的变动中，不动产物权变动须登记，动产物权须交付。不动产物权的得丧变更，关系至巨，作为国家公权利——登记在交易过程中起到了重要的作用[1]。由于不动产物权的登记制度涉及的内容很广泛，这里围绕着以下设例，阐述不动产物权变动登记制度中的三个问题。
乙擅自将租赁的甲所有的房屋A与丙签订买卖合同，并于买卖合同成立后，进行了不动产所有权移转登记，将房屋A登记于丙的名下。
在本例中我们试提出以下问题：
1、登记制度在不动产物权变动中的效力；
2、登记错误的责任；
3、登记的请求权时效问题。[2]
一、登记在不动产物权变动中的效力
登记一般认为属于行政许可或者行政确认。登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规和规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。[3]
1、比较法研究
在罗马法及继受罗马法系国家，对不动产物权的变动，都采用不动产物权登记制度作为公示、公信原则的基础。但是，根据不同的立法背景，大陆法系的国家对登记制度采用了三种不同的模式：
○1法国主义。即登记不是不动产物权变动契约的成立或者生效要件，变动仅须当事人之意思表示已足，是否登记由当事人自主决定，若登记则仅产生对抗效力。故又称之为意思主义。在这种立法例下，债权与物权变动的意思表示合二为一，债权行为和物权行为不严格区分。此种法国的立法例，与法国当时制定民法典时，崇尚个人自由主义的思潮有关。登记作为国家的公权的行使被严格排斥在民法之外。另外日本也采用这种立法模式。
○2德国主义。既登记是在不动产物权变动的意思表示外的法定形式，是不动产物权契约成立或生效要件。德国民法采用，又称为形式主义。此种立法例严格区分物权与债权行为（分离主义），在债权合意之外，另须作成物权合意，并且须履行一定的法定形式——登记（公示原则），始发生不动产物权的变动。此种德国立法例，与德国当时的立法背景也是相关的，德国是在继受日耳曼法和普通法的基础上，并且在历史法学派理论的影响下，于德国当时的社会经济制度背景下，借鉴了法国的民法典，制定了德国民法。尤其在不动产物权的变动上，深受日耳曼法和德国当时的社会经济制度的影响。
○3折衷主义。既登记是不动产物权变动的法定形式，是契约成立或者生效要件，但是在物权和债权行为上不作区分。也即是只要做成一个债权契约，不须在债权行为外另作成物权行为。此种法例折衷了法国主义和德国主义，瑞士采用之。[4]
登记作为公示方式，一般会产生了公信力和推定力，但是这在各国立法例又有不同。比如日本，采用登记形式主义审查方式，登记簿上的登记一般没有公信力，虽然登记也产生推定力，但是这种推定力不影响真正的权利人[5]。而另一些法例则认为，登记簿上的登记产生了绝对的公信力，并产生推定力，以保护第三人的利益。
2、登记的效力
从以上看出，不动产登记与物权制度有紧密的相关性，物权独立性和无因性是产生分歧重要的因素。在这里，物权的独立性和无因性理论离我们的论题就远了[6]。但是，无论是否采用这种理论，就目前大多数罗马法系国家来说，在不动产物权变动中多有登记制度。在我国，不动产物权的变动也采用的是登记公示。但是，考察以上各国对登记是契约的成立要件，还是生效要件，或者对抗要件有着不同的观点。
○1对抗要件。这种立法例为法国、日本等国家采用。登记不影响不动产物权的变动，在当事人作不作成登记，由当事人申请。但是不登记并不影响不动产物权契约的成立，只是不产生对抗第三人的效力。例如在日本，登记也不产生绝对的公信力。
○2成立或者生效要件。这种立法例的国家有德国、瑞士等国家，我国台湾也采用这种立法例。也既是在当事人没有作成登记前，不动产物权不发生变动。只有当不动产物权进行变动登记后，始发生物权的移转，所有人始取得不动产所有权。在这种模式下，又有登记为契约成立要件说和生效要件说两种观点。生效要件说主要认为，登记系行政法上的公法行为，而契约系民法上私行为，法律行为的作成只要符合私法上的要件即可[7]。但是，在这里，生效要件和成立要件的区别意义，在物权理论下可能不大。不过为了严格的在民法贯彻公私法的传统界限，把它作为生效要件可能在理论有意义。
就以上采用不动产物权变动登记制度的国家中，大多数国家采用○2这种立法例。登记作为一种公法上的行为，具有什么样的效力？一般而言，作为国家的公权力，通常享有绝对的效力。多数国家赋予登记行为绝对的公信力，并因此在法律上产生绝对的推定力，这就是物权上公信原则[8]。其为了保护因信赖登记的第三人的利益而设。
二、登记错误的责任
登记作为不动产物权变动中的一项重要的制度，对保护不动产交易中的动的交易安全起着外部的表征作用，使当事人的交易迅速，安全，奠定了一套不动产物权的信用制度基础。但是登记也有与事实不符合的情形，既登记错误。登记错误包括登记机关的错误，也包括当事人造成的错误，以及因欺诈、胁迫、恶意串通所为的虚假意思表示。
根据有权利必有救济的原则，法律上规定一项权利（力）措施，就会设定一种预防救济的措施。为了保护真正权利人的利益，考虑到平衡不动产物权交易中动与静的安全，对于不动产物权变动中的登记错误，各国采用以下的立法例。一、事先的审查制度，比如采用实质审查登记形式；二、事后的补救措施，即是对于真正的权利人进行事后的救济。由于事先的审查制度要求实质的审查，费时费力，对于交易的迅速有影响，而且公法行为对私权有过多干涉之嫌；而事后的审查制度则更符合私法的原则。因此，大多数国家采用这种方式[9]。
登记错误的责任一般各国采用以下三种方式救济。1、国家赔偿制度，德国、瑞士等国家采用这种制度。我国的台湾也采用这种立法例。因为登记属于行政行为，按照行政程序进行救济，或者通过行政诉讼进行救济。但是在台湾，须在登记费用中提存10%作为登记储金[10]，这与下面谈到一点相似；2、保险基金制度，英、美国家采用之。既是在登记手续费用中，提取一定的比例作为保险基金的制度。3、侵权损害责任，即是由侵权行为人负赔偿责任。这是通过民事诉讼的方式救济。
各国在登记制度中的登记错误责任立法例，都是值得借鉴的模式。但是，一种制度的有效运行须与配套的制度并行，并且他的实行理由应该是符合历史的，而不仅仅是逻辑的。因此，在借鉴外国的模式时，本国的现实是必须考虑的。在目前，我国没有在这方面的先例，根据登记行为是属于具体的行政行为，我们可以借鉴国家赔偿的制度，建立我国的登记错误责任的基础，并且可以借鉴英、美的制度，交纳一定的费用作为基金。
三、登记产生的请求权时效制度
不动产物权变动须经登记，因登记产生的请求权会不会罹于时效呢？如果罹于时效，那么又如何来确定时效的长短呢？或者说根据什么法律规定？在私法上，这里的请求权基础[11]可以存在于物权、债权以及侵权行为法中；另外，由登记产生的请求权基础还有可能存在于公法中。那么因登记产生的请求权基础是什么呢？
1、请求权基础在行政法中。登记错误而产生的请求权，产生了国家赔偿的义务，这里的请求权由于行政违法行为引起的，其产生的请求权适用国家赔偿法上的诉讼时效制度，即时效为两年（《国家赔偿法》第三十二条）。
２、请求权基础在私法中。登记作为不动产物权变动的生效要件（或者成立要件），登记是契约生效（或者成立）的一个要件，所有人有义务将不动产物权进行变动登记，不进行变动登记的，不发生不动产物权变动的效力。在形式主义立法例下，当契约双方作成债权合意时，债权契约成立，另须作成物权契约合意，并经过登记方完成不动产物权的交易。如果债权契约不成立，或者物权契约的意思表示错误使不动产物权变动不能，其产生的请求权与登记无关。当契约双方作成债权契约和物权合意时，却没有进行登记，其买方当事人（包括已经取得占有）还没有取得不动产物权，所有权仍然属于卖方当事人。此时产生的请求权原因在于物权契约，登记作为物权契约的一部分（物权合意是另一部分），没有登记则物权行为还没有完成，其请求登记应该不罹灭于时效。但是债权契约将罹灭于时效（我国为２年《民法通则》第135条），当债权时效完成以后，此时，不动产物权变动的物权合意仍然有效，但是其不动产的移转后又会产生不当得利的债权（另有不同学说观点认为产生物上返还权——物上请求权，一般认为此也罹灭于时效，但此与登记也无关），它也将罹灭于时效（我国为２年《民法通则》第135条）。也就说，当不动产物权变动的债权契约罹灭于时效时，其物权契约仍然有效，但是又产生了新的债权——不当得利——此与登记无关，将罹灭于时效 ，或者产生物上返还权，通说也认为罹灭于时效。在折衷主义立法例下，登记是成立（或者生效）要件，但是其没有严格的独立出物权契约，因此登记的时效将随同债权罹灭。在意思主义的立法例下，登记属于对抗要件。
在我国不动产物权变动中，存在着这方面的法律漏洞，但可以肯定的是由登记产生的请求权将罹灭于时效。从上面的不同的立法例可以看出，不同的立法模式下，登记引起的请求权基础是不一样的，适用的时效规范也不一样。对于我国来说，目前还没有统一的物权法，或者财产法，在这个问题上，可以参考外国的立法模式，比较以上立法例，我认为借鉴折衷主义的立法例，较符合目前我国的法制状况。
四、结论
综合以上的论述，具体的结合前文提出的案例，做如下的分析。
首先如图示：
　　　　　　　　 债权契约
　　　　　　　甲 乙　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　
　　　　　　
Ａ（房屋）　　　　 丙　　　
1、甲与乙之间为房屋租赁契约，属于债权行为，甲移转A占有于乙（直接占有），乙为有权占有A，但无对A的处分权。（《合同法》第十三章 租赁合同）
2、乙与丙之间为不动产买卖契约。在形式主义立法例下，须作成债权契约、物权合意和登记。在意思主义立法例下，只须作成一个不动产A买卖契约，可以作成登记以生对抗效力。在折衷主义立法例下，也只须作成一个不动产A买卖契约，但另须作成登记。在形式主义立法例下，债权契约有效，物权契约无效，登记错误，此时，丙对A的占有构成不当得利，产生不当得利请求权（另有学说认为乙对丙产生物上返还请求权）（我国时效为2年《民法通则》第135条，以下同）。折衷主义立法例下，契约无效，登记错误。我国现行的法律比较接近于折衷主义模式，可以认为此时登记错误。
天津市人事局 天津市人民政府外事办公室


天津市人事局、天津市人民政府外事办公室关于印发《天津市出国（境）培训管理暂行办法》的通知

津人〔2002〕24号


各区县，各部委办局（总公司）及有关单位引智部门：
　　为加强我市出国（境）培训管理工作，根据国家外国专家局有关规定，结合我市实际，特制定《天津市出国（境）培训管理暂行办法》，现印发给你们，请按照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年六月四日

　　　　　　　　　　天津市出国（境）培训管理暂行办法
　　第一章 总则
　　第一条 为加强对出国（境）培训工作的管理，保证出国（境）培训质量，根据国家有关规定，制定本办法。
　　第二条 本办法所称出国（境）培训是指从本市企事业单位和党政机关、人民团体选派人员，采取授课、实习等多种形式，出国（境）学习先进的科学技术、生产技能和经营管理经验及其他业务知识。
向国外派遣留学人员，不适用本办法。
　　第三条 市人民政府引进国外智力办公室（以下简称市引智办）是本市出国（境）培训工作的归口管理部门，负责全市出国（境）培训的综合管理工作。
　　第四条 出国（境）培训项目按审批权限分为审批类培训项目、审核类培训项目和备案类培训项目，按培训内容分为专业技术类培训项目和管理类培训项目。
　　审批类培训项目是指经市引智办同意，报国家外专局审批的出国（境）培训项目。
　　审核类培训项目是指经市引智办同意，报国家外专局审核的出国（境）培训项目。
　　备案类培训项目（合同、协议类项目）是指引进技术、设备合同或政府间多双边协议中规定并报市引智办备案的培训项目。
　　第五条 出国（境）培训工作应当坚持突出重点、优化结构、规范管理、狠抓成果的原则，选题要有针对性，避免简单重复性派出；内容要博采众长，避免集中于少数国家和地区，根据需要适时调整出国（境）培训专业结构和国家（地区）布局。
　　第六条 出国（境）培训应当严格遵守国家和本市的有关政策规定和外事纪律。市引智办会同市外办和市纪检、监察部门对出国（境）培训工作进行监督和检查，对违反规定的单位和人员进行查处。
　　第二章 组团单位
　　第七条 各区县、部委办局（总公司）可以在本地区、本系统、本单位范围内组织出国（境）培训团组。其他企事业单位根据工作需要，经所属（在）区县、部委办局（总公司）同意，可以在本单位范围内组织专业技术类出国（境）培训团组。组团单位不得擅自超出本单位职责范围跨部门、跨系统、跨地区组团。
　　第八条 跨部门、跨系统、跨地区的培训团组，由市引智办负责组织，也可由市引智办报经市外办同意后，委托市委、市政府有关综合管理部门组织。
　　第三章 培训计划
　　第九条 市引智办对审批类、审核类出国（境）培训实行项目计划管理，对备案类出国（境）培训实行事前备案制度。
　　第十条 各单位应当紧密围绕本市经济建设和社会发展的需要，结合本部门、本系统、本单位技术、管理工作和人才培养的实际，制定出国（境）培训计划。
　　第十一条 组织审批类、审核类出国（境）培训项目，组团单位应当向市引智办申报年度出国（境）培训项目计划。
申报专业技术类项目计划的，应填写《专业技术人员出国（境）培训项目申请表》。培训内容必须针对企事业单位面临的技术难题且属国内空白，人数一般不超过10人，团组成员所从事专业一般不能重复。
　　申报管理类项目计划的，应填写《管理人员出国（境）培训项目申请表》。各单位每年申报的管理类出国（境）培训项目，一般不超过三个。每个团组人数一般不超过25人。
　　第十二条 市引智办对各单位申报的项目计划进行审核并综合平衡，在此基础上，编制全市培训计划，经市外办审核，报国家外专局、市领导批准后，下达给各单位。
　　属于审批类出国（境）培训项目的，由国家外专局给予资助。
　　确定为本市重点的出国（境）培训项目的，由市引智办给予资助。
　　第十三条 未列入年度培训项目计划的审批类、审核类出国（境）培训项目，各单位不得自行组织实施。
　　第四章 项目执行
　　第十四条 审批类、审核类出国（境）培训项目当年有效。培训团组和人员应在当年11月30日以前办妥有关手续并成行，其中短期团组应于12月25日以前完成培训任务并返回。
　　第十五条 审批类、审核类出国（境）培训项目的组团单位应与国（境）外培训渠道签订出国（境）培训协议（合同），并在出国（境）之前将培训协议（合同）副本报市引智办。培训协议（合同）应明确规定双方责任和义务、培训课程、培训方式、日程安排、食宿交通和培训费用等。
　　审批类出国（境）培训时间一般不少于四周，审核类一般不少于两周。
　　第十六条 审批类、审核类出国（境）培训团组在国（境）外培训期间，授课时间和技术业务实习时间不得少于全部境外培训时间的三分之二，工作日不得安排游览观光活动。培训地点应相对固定，一般限于一个国家的1至3个城市。
　　第十七条 审批类、审核类培训项目的组团单位在出国（境）前，须向市引智办提交报批材料，具体包括：项目执行报告、外方邀请函（中外文对照）、日程安排（中外文对照）、《出国（境）培训人员审批表》、《出国（境）培训人员汇总表》、对团组成员的收费通知、团组有关人员外语水平证明，以及其他需要说明的材料和有关证明。
审批类项目及有资助的审核类项目，须提供《出国（境）培训团组经费预算申报表》。使用非国家外专局指定或市引智办认定渠道的审核类培训项目，还须提供渠道资质情况。
　　第十八条 对审批类、审核类出国（境）培训项目，市引智办在收齐材料之日起五个工作日内进行审理，对符合规定的，出具审批类或审核类出国（境）培训项目公函，对不符合条件的不予批准。未获批准的团组，由组团单位按要求调整后重新报批。
　　第十九条 执行备案类培训项目的单位，在办理签证之前，须经第七条规定的主管部门同意后，由派出单位持出国任务批件和项目合同或协议的复印件到市引智办办理备案手续。
　　第二十条 培训团组在出国（境）之前，组团单位须对团组成员集中进行预培训，内容包括培训所在国家（地区）基本情况、国（境）外培训内容、外事纪律教育、外事礼仪教育等。
　　第二十一条 培训团组必须严格执行已经确定的培训日程，不得随意更改或者弄虚作假。对假借培训名义公费出国（境）旅游的，追缴资助经费，追究培训团组负责人和有关人员责任，暂停或取消组团单位出国（境）培训工作资格，并视情节轻重和影响大小追究其主管部门的相关责任。
　　第五章 培训渠道
　　第二十二条 审批类出国（境）培训项目的组团单位应选择国家外专局指定的国（境）外培训渠道、培训基地。
　　第二十三条 有资助的审核类项目的组团单位应选择国家外专局指定的国（境）外培训渠道、培训基地或市引智办认定的国（境）外培训渠道。
　　无资助的审核类项目的组团单位根据项目的要求，除选择国家外专局、市引智办指定、认定的培训渠道外，也可选择具有良好信誉、有一定经济实力和专业水平、不附加任何条件的其他培训渠道。选择其他渠道的须向市引智办提供该渠道资质情况，经市引智办协助评估合格后方可使用。
　　第六章 人选条件
　　第二十四条 组团单位应严格按照德才兼备、按需派遣、学以致用、宁缺毋滥的选派方针，选拔热爱祖国、品行端正、专业对口、具有开拓创新精神、身体健康的技术和管理骨干出国（境）培训。
　　第二十五条 审批类、审核类出国（境）培训人员应具有大专以上学历（或同等学历），年龄在50周岁以下，并具有三年以上实际工作经验。有特殊需要的出国（境）培训人员，其年龄可适当放宽，但一般不超过55周岁。50周岁以上超龄人员须提交第七条规定的主管部门的专函说明和市级医院出具的体检合格证明。
　　第二十六条 参加三个月及以上中长期人才培养项目的人员年龄一般应在45周岁以下，并具有本科及以上学历。
　　第二十七条 参加中长期审批类、审核类出国（境）培训项目人员及四人以下（含四人）短期出国（境）培训团组人员，应参加BFT高级考试或托福、雅思考试，并取得合格证书或相应成绩证明（托福550分以上，雅思5.5分以上）。
　　第二十八条 45周岁（含45周岁）以下人员参加五人以上（含五人）审批类、审核类短期出国（境）培训团组须取得BFT初级证书。
　　第二十九条 符合以下条件的出国（境）培训人员可免于参加BFT考试。
　　（一）具有教育部认可的高等院校外语专科及以上毕业证书，并在出国培训期间使用所学语种的人员；
　　（二）曾在国外连续独立工作或学习一年以上的人员。
　　第三十条 五人以上（含五人）审批类、审核类短期出国（境）培训团组应当配备翻译。
　　第七章 培训费用
　　第三十一条 组团单位必须严格执行国家和本市有关出国（境）培训经费的规定，不得超标准收费及挪用、克扣、私分或变相私分出国（境）培训费用。
　　第三十二条 执行审批类出国（境）培训项目的，应将国家资助经费按比例落实到每个接受培训的人员。因故减少人员或提前回国的，应按减少的人数和天数退回预领的资助经费。
　　第三十三条 执行有资助的审核类项目的，其资助部分由选派单位垫付，待归国后，持签证、购买机票的发票和出国任务批件的复印件，到市引智办办理资助。
　　第八章 培训成果
　　第三十四条 审批类、审核类出国（境）培训团组应于回国后十五日内向市引智办提交培训总结报告，内容包括培训计划执行情况、学习收获和工作建议，并对国（境）外培训渠道予以评估。中长期人才培养团组归国后，每位团员要向组团单位上报中外文对照、有明确选题和研究方向的论文或研究报告，同时抄报市引智办。
　　第三十五条 组团单位要切实加强对培训成果的督促落实和推广，使培训成果最大限度地转化为经济效益和社会效益。
　　第九章 附 则
　　第三十六条 本办法由市引智办负责解释。
　　第三十七条 本办法自发布之日起执行，以前有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。