期货经纪合同要素

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期货经纪合同要素

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会公告

〔2013〕8号



    现公布金融行业推荐性标准《期货经纪合同要素》(JR/T 0100—2012),自公布之日起施行。


                                     

                                         中国证监会
                                        2013年1月31日


附件:《期货经纪合同要素》.doc
http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/G00306201/201302/P020130208520624219720.doc




ICS 03.060
A11
备案号JR
中华人民共和国金融行业标准
JR/T 0100—2012


期货经纪合同要素
The elements of futures brokerage contract


2013 - 01-31发布
2013 - 01 - 31实施
中国证券监督管理委员会 发布

目 次
前言 II
1 范围 1
2 术语和定义 1
3 期货交易风险说明 3
4 客户须知 4
5 开户申请 4
6 合同订立前的说明、告知义务 5
7 委托 5
8 保证金及其管理 5
9 交易指令的类型及下达 5
10 交易指令的执行与错单处理 5
11 通知与确认 5
12 风险控制 5
13 交割与套期保值 6
14 信息、培训与咨询 6
15 费用 6
16 合同生效与变更 6
17 合同终止与账户清算 6
18 免责条款 6
19 争议解决 6
20 其他 6

前 言
本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本标准由全国金融标准化技术委员会证券分技术委员会提出。
本标准由全国金融标准化技术委员会归口。
本标准起草单位:中国期货业协会、中国证监会期货监管二部、广发期货有限公司、国泰君安期货有限公司、华泰长城期货有限公司、银河期货有限公司、格林期货有限公司。
本标准主要起草人:刘铁斌、姜萍、潘祜、刘忠会、林书恒、肖辉、万晓鹰、宋珊珊、胡卫宁、张君君、王伟、李江、马文杰、孙会、运永恒、王曦等。

期货经纪合同要素
1 范围
本标准规定了期货经纪合同制定的必备要素,用于指导期货公司制定期货经纪合同。
本标准适用于期货公司与客户签署参与在中华人民共和国境内期货交易的《期货经纪合同》。

2 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准。
2.1 
期货市场 futures market
进行期货交易的场所,由远期现货市场衍生而来,是与现货市场相对应的组织化和规范化程度更高的市场形态。广义上的期货市场包括期货交易所、期货公司和客户等参与者,狭义上的期货

市场一般指期货交易所、国务院批准的或者国务院期货监督管理机构批准的其他期货交易场所。
2.2 
期货交易所 futures exchange
依照《期货交易管理条例》和《期货交易所管理办法》规定设立,不以营利为目的,履行《期货交易管理条例》和《期货交易所管理办法》规定的职责,按照章程和交易规则实行自律管理的

法人。
2.3 
期货公司 futures company
依照《中华人民共和国公司法》、《期货交易管理条例》和《期货公司管理办法》规定设立的经营期货业务的金融机构。
2.4 
客户 investor
委托期货公司从事期货交易的机构或个人。
2.5 
中国期货保证金监控中心 China Futures Margin Monitoring Center Co.,Ltd
经国务院同意、中国证监会决定设立的非营利性公司制法人,接受中国证监会领导、监督和管理。主要职能为:建立和完善期货保证金监控、预警机制,及时发现并向监管部门报告影响期货

保证金安全的问题;为期货投资者提供有关期货交易结算信息查询及其他服务;代管期货投资者保障基金,参与期货公司风险处置;负责期货市场运行监测监控系统建设,并承担期货市场运

行的监测、监控及研究分析等工作;承担期货市场统一开户工作;为监管机构、交易所等提供信息服务;中国证监会规定的其他职能。
2.6 
从事中间介绍业务证券公司 introducing broker
接受期货公司委托,为期货公司介绍客户参与期货交易并提供其他相关服务的证券公司。
2.7 
期货从业人员 futures practitioners
根据《期货从业人员管理办法》的规定,期货从业人员为:期货公司的管理人员和专业人员、期货交易所的非期货公司结算人员中从事期货结算业务的管理人员和专业人员、期货投资咨询机

构中从事期货投资咨询业务的管理人员和专业人员、为期货公司提供中间介绍业务的机构中从事期货经营业务的管理人员和专业人员、中国证监会规定的其他人员。
2.8 
期货交易 futures trading
采用公开的集中交易方式或者中国证监会批准的其他方式进行的以期货合约或者期权合约为交易标的的交易活动。
2.9 
期货保证金 futures margin
客户按照规定标准交纳的资金或者提交的价值稳定、流动性强的标准仓单、国债等有价证券,用于结算和保证履约。
2.10 
期货保证金账户 futures margin account
期货公司在期货保证金存管银行开立的用于存放和管理客户保证金的专用存管账户,包括期货公司在期货交易所所在地开立的用于与期货交易所办理期货业务资金往来的专用资金账户。
2.11 
期货结算账户 futures settlement account
客户在期货结算银行开立的用于期货交易出入金的银行账户。
2.12 
期货合约 futures contract
由期货交易所统一制定的、规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量标的物的标准化合约。期货合约包括商品期货合约和金融期货合约及其他期货合约。
2.13 
交易指令 trading order
客户下达给期货公司的指令,一般包括交易品种、合约到期月份、开平仓、买卖方向、数量、买卖价格等内容。
2.14 
开仓 open a position
客户新买入或新卖出一定数量的期货合约。
2.15 
平仓 close a position
期货客户买入或者卖出与其所持合约的品种、数量和交割月份相同但交易方向相反的合约,了结期货交易的行为。
2.16 
持仓 open interest
客户开仓后尚没有平仓的期货合约。
2.17 
强行平仓 forced liquidation
按照有关规定对会员或客户的持仓实行平仓的一种强制措施,其目的是控制期货交易风险。强行平仓分为两种情况:一是交易所对会员持仓实行的强行平仓;二是期货公司对其客户持仓实行

的强行平仓。
2.18 
套期保值 hedging
为了规避现货价格波动的风险,在期货市场上买进或卖出与现货商品或资产相同或相关、数量相等或相当、方向相反、月份相同或相近的期货合约,从而在期货和现货两个市场之间建立盈亏

冲抵机制,以规避价格波动风险的一种交易方式。
2.19 
结算 clearing
根据期货交易所公布的结算价格对买卖双方的交易结果进行的资金清算和划转。
2.20 
交割 delivery
合约到期时,按照期货交易所的规则和程序,交易双方通过该合约所载标的物所有权的转移,或者按照规定结算价格进行现金差价结算,了结到期未平仓合约的过程。
2.21 
手续费 fee
客户买卖期货合约成交后及交割完成后所支付的费用。
3 期货交易风险说明
3.1 明确期货公司应向客户提供《期货交易风险说明书》,提示客户从事期货交易发生的损失有可能超过存放在期货公司的所有保证金,客户应阅读并确认。
3.2 《期货交易风险说明书》揭示的风险应包括但不限于以下风险:
a) 保证金不足或违反交易规则被强行平仓的风险;
b) 市场出现极端情况或政策、法律法规、交易所规则变化时价格波动的风险;
c) 利用信息技术系统进行期货交易时存在的风险;
d) 其他非期货交易所或者期货公司所能控制的原因所导致无法正常交易的风险。
3.3 应提示客户不遵守中国证监会关于期货保证金安全存管规定的风险。
3.4 应向客户明示,《期货交易风险说明书》无法揭示从事期货交易的所有风险和有关期货市场的全部情形。
4 客户须知
4.1 明确期货公司应向客户提供《客户须知》,告知客户从事期货交易应知晓的事宜,提示客户阅读并确认。
4.2 《客户须知》应包括但不限于以下内容:
a) 客户需具备的开户条件;
b) 开户文件的签署要求;
c) 客户需知晓的事项,包括但不限于以下内容:
1) 期货交易风险;
2) 期货公司不得做获利保证;
3) 期货公司不得接受客户的全权委托;
4) 客户本人须对其代理人的代理行为承担民事责任;
5) 期货从业人员资格公示网址;
6) 期货保证金安全存管的有关规定;
7) 遵守法律法规、交易所交易规则及相关业务规定;
8) 期货公司的期货保证金账户和结算资料的查询网址;
9) 从事中间介绍业务证券公司的有关规定;
10) 反洗钱的相关法律、法规。
5 开户申请
5.1 客户开户应填写开户申请表。
5.2 开户申请表(自然人)信息要素主要包括:开户人身份信息、指令下达人身份信息、资金调拨人身份信息、结算单确认人身份信息、客户期货结算账户信息、开户人签名。
开户人身份信息要素主要包括:客户姓名、性别、出生年月、国籍、职业、住所地或者工作单位地址、联系方式、身份证件名称、号码和有效期限。
5.3 开户申请表(机构)信息要素主要包括:开户机构身份信息、开户代理人身份信息、指令下达人身份信息、资金调拨人身份信息、结算单确认人身份信息、客户期货结算账户信息、开户

机构印章及法定代表人(负责人)或授权办理业务人员签章。
开户机构身份信息要素主要包括:机构名称、机构类型、经营范围、组织机构代码、税务登记证号码;可证明该客户依法设立或者依法开展经营、社会活动的执照、证件或者文件的名称、号

码和有效期限;控股股东或者实际控制人、法定代表人(负责人)和授权办理业务人员的姓名、身份证件名称、号码、有效期限等。
5.4 客户身份信息发生变化的,应及时告知期货公司。
6 合同订立前的说明、告知义务
6.1 期货公司应说明已履行《期货交易管理条例》、《期货公司管理办法》等有关规定的告知义务。
6.2 客户应声明已阅读理解包括免责条款在内的所有合同条款,并符合《期货交易管理条例》、《期货公司管理办法》等有关规定的要求。
7 委托
7.1 明确期货公司按期货交易所规则执行客户交易指令,客户对交易结果承担全部责任。
7.2 明确客户代理人的定义、代理人行为后果及责任的承担。
7.3 明确客户变更代理人的通知方式。
8 保证金及其管理
8.1 明确客户查询期货公司保证金账户的方式。
8.2 明确客户出入金的方式及具体要求。
8.3 明确客户应保证资金来源的合法性,必要时根据期货公司要求提供相关证明。
8.4 明确客户保证金所有权、保证金划转、保证金充抵、保证金调整的相关规定。
8.5 明确期货公司对客户期货保证金账户有关信息的保密义务,客户声明同意期货公司向中国期货保证金监控中心报送客户相关信息。
9 交易指令的类型及下达
9.1 明确客户下达交易指令的方式及其操作要求。
9.2 明确交易指令核查方式。
9.3 明确客户应妥善保管密码及密码失窃、失密后的责任承担。
10 交易指令的执行与错单处理
10.1 明确客户下达交易指令的具体内容、期货公司对交易指令的审核权及审核内容。
10.2 明确客户对交易指令撤回和修改的具体操作要求。
10.3 明确客户下达的交易指令无法成交或期货公司错误执行客户指令时的责任承担。
11 通知与确认
11.1 明确通知内容、通知时间、通知方式及其变更方法。
11.2 明确客户通过保证金监控中心查询系统进行查询的方法和注意事项。
11.3 明确客户对通知内容的确认方式和确认效力。
11.4 明确客户对通知内容产生异议的处理方式。
12 风险控制
12.1 客户应随时关注自己的持仓、保证金、权益变化等情况,并妥善处理。
12.2 明确期货公司计算客户期货交易风险的方式和方法。
12.3 明确期货公司采取强行平仓等风险控制措施的条件、处理方式和责任归属。
12.4 期货公司应将强行平仓情况告知客户。
13 交割与套期保值
13.1 明确实物交割的申请时间、交割通知、交割货款的交收、实物交付及交割违约的处理办法。
13.2 明确股指期货及其他金融期货的交割事项。
13.3 明确客户申请套期保值头寸应符合交易所的相关规定。
14 信息、培训与咨询
14.1 明确期货公司向客户提供信息服务方式、内容及责任归属。
14.2 明确期货公司向客户提供培训服务的方式和客户进行咨询的权利。
14.3 明确告知客户查询期货公司公示信息的渠道。
15 费用
15.1 明确客户应承担的手续费项目,并约定手续费收取标准。
15.2 明确客户应当承担期货公司向期货交易所、结算机构代付的各项费用和税款。
16 合同生效与变更
16.1 明确合同生效条件和时间。
16.2 明确合同变更的条件、方式及生效时间。
17 合同终止与账户清算
17.1 明确合同解除权及其行使条件、方式和责任归属。
17.2 明确期货公司不能从事期货业务时客户持仓和保证金的处理。
17.3 明确合同终止的流程。
18 免责条款
明确期货公司责任免除的范围及其限制。
19 争议解决
明确争议解决方式。
20 其他
20.1 明确合同未尽事宜的处理方式。
20.2 说明合同的组成部分和效力。

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珠海市城市建设拆迁安置办法

广东省珠海市人民政府


珠海市城市建设拆迁安置办法
珠海市人民政府


第一章 总则
第一条 为保证我市市区总体规划的实施,妥善做好建设拆迁安置工作,根据国家有关法律,结合本市实际情况,特制定本办法。
第二条 凡在市区规划区内进行各种建设,必须拆迁房屋时,均应按本办法执行。在市郊进行各种建设拆迁房屋,参照本办法执行。
第三条 城市建设拆迁工作,要按城市建设小区规划进行。建设单位因用地需要拆迁房屋,必须经市拆迁办公室批准,按规定给予合理补偿。被迁单位和被迁户必须服从建设的需要,按期搬迁。被迁单位的上级机关和被迁户所在工作单位,要配合、协助做好有关拆迁工作。
第四条 拆迁区域内的无照房屋、违章建筑和临时建筑,应一律限期自行拆除,不予安置补偿。逾期不拆的,由市拆迁办公室会同城管监察大队强行拆除。
第五条 市拆迁办公室是全市城市建设拆迁工作的主管机关,负责管理和督促检查全市建设拆迁安置工作,审批建设单位拆迁申请,调解、处理拆迁安置工作中出现的纠纷。
涉及拆迁安置工作的国土、规划、房管、公安、城管监察大队、工商等有关部门,要按各自的职责做好应承担的工作。

第二章 拆迁程序
第六条 建设项目批准后,需要拆迁房屋的建设单位,应持用地批准文件、拨(划)地红线图及拆迁方案向市拆迁办公室办理申请拆迁报批手续。市拆迁办公室审核同意后,向建设单位签发拆迁批准证书,向公安、房管、工商、公证、城管监察大队等有关部门和被迁单位、被迁户发出
拆迁通知书,并发布拆迁通告。
第七条 经批准拆迁的区域,自市拆迁办公室发出拆迁通知书之日起,公安机关应停止办理户口迁入、分户(出生、复员等经批准的除外);房管机关应停止办理房屋调换、产权变动及私房出租换发执照手续;工商管理机关应停止发放工商营业执照;公证机关应停止办理产权变动公证
业务;被迁单位和被迁户应停止新建、改建、扩建和翻建地上地下建筑物或构筑物。
第八条 被迁单位、被迁户应在收到拆迁通知书之日起一个月内(港澳同胞在二个月内,台湾同胞、海外华侨在四个月内),携带土地使用权证书、房屋所有权证书或其他有效证件,与建设单位签订拆迁协议。拆迁协议经市拆迁办公室批准后生效。逾期不办的,视为无主财产处理,其
拆迁补偿费,由建设单位到市公证处办理提存公证。
第九条 双方签订的拆迁协议生效后十天内,建设单位应预先支付补偿费百分之二十五,待全部拆完后的一个月内,付清其余补偿费。
第十条 被拆迁房屋的拆除工作由建设单位负责。拆除的旧料,归建设单位所有。

第三章 补偿和安置
第十一条 在拆迁区内,有合法居住的房屋及其相符的土地使用证明、房屋产权证明的居住户为被迁户;有合法的房屋从事生产经营及其他社会活动并持有与之相符的土地使用证明、房屋产权证明的单位为被迁单位,由建设单位给予补偿和安置。
第十二条 拆迁房屋的补偿费按照拆迁时房屋本身的重置价扣除旧计算。
第十三条 拆迁市区城镇居民房屋,房屋所有者自愿出卖产权的,由建设单位按照前条规定的补偿标准作价收购,房屋所有者对原房屋的产权予以注销;房屋所有者要求保留房屋产权的,由建设单位参照原房屋建筑面积和质量新建或购买其他房屋与其等价交换,双方按照互换房屋的面
积和质量补偿差价。
第十四条 拆除机关、团体、部队、企业、事业单位和个体工商户的办公、生产、经营用房,参照第十三条规定办理。被迁单位确需迁址另建的,其征地和迁建费用由建设单位按公平等价原则给予合理补偿。国营、集体、私人企业因动迁停产停业的,由建设单位按其拆迁范围内的在册
从业人数的月平均工资、补贴、奖金额按月给予合理补偿。个人合伙和个体工商户因动迁停业的,由建设单位参照国营、集体、私人企业的补偿办法给予适当补偿。
第十五条 拆迁居民房屋需要安置住房的,应有建设单位准备好安置住房后方可动员居民搬迁。建设单位暂不能提供正式安置住房的,应提供临时周转住房。但临时周转时间最长不得超过一年。
临时周转住房应具备水、电、厨房、厕所、排污水设施等住用条件。每人居住面积不得少于五平方米。因拆迁协议规定的周转期间,免交房租。建设单位提供正式安置住房时,被迁户必须按时搬出临时周转住房。借故拖延不搬的,由建设单位按月计收房租。拖延一个月以上不搬的,每
天加收房租百分之十。建设单位不按协议规定日期提供正式安置住房的,应按动迁补助费的一倍逐月给予被迁户经济补偿。
第十六条 被迁户自愿出卖房屋产权,因暂时困难需找房临时周转的,建设单位应协助予以解决。建设单位提供临时周转住房期间,按优惠价向被迁户计收房租。超过协议规定周转期限的,按前条规定交纳房租。
第十七条 被迁单位的临时办公或生产、经营用房,原则上自行解决或由建设单位协助安排。
第十八条 建设单位应按以下规定发给被迁户动迁补助费和搬家费。
(一)被迁户自行解决临时周转住房的,按临时周转期间每人每月发给动迁被助费三十五元,按户一次性发给搬家费四百五十元;
(二)被迁户由建设单位安置临时周转住房的,按临时周转期间每人每月发给动迁补助费十五元,按户一次性发给搬家费四百五十元;
(三)被迁户由建设单位提供正式安置住房的,不发给动迁补助费,按户一次性发给搬家费二百五十元。
动迁补助费按拆迁时正式户口人数为准。
拆除机关、团体、企业、事业单位和个体工商户非住宅用房,不予发给动迁被助费和搬家费。
个体工商户用住宅兼作营业用房的,按住宅对待。
第十九条 被迁户迁居时,需用车辆由建设单位协助安排。被迁居民搬迁需占用工作时间的,凭市拆迁办公室的证明,工作单位给予公假三天。
第二十条 拆迁区域内的房屋被拆迁后,影响其相邻建筑物正常使用及市容时,建设单位应根据实际情况给予合理补偿或修整。
第二十一条 拆除外侨、教会和寺庙房屋,建设单位要与其主管部门联系,按有关规定办理。
第二十二条 拆除市政公用设施、园林绿化设施,由建设单位报请市政府主管部门同意,按有关规定办理。
第二十三条 市政府组织的重点工程拆迁事宜,按市政府确定的方案办理。

第四章 对违反本办法的处理
第二十四条 建设单位未经市拆迁办公室批准擅自进行拆迁的,由市拆迁办公室责令其停止,并赔偿业主损失;对处理不服的,可向人民法院起诉。其上级机关应对主管领导和直接责任人员进行批评教育或给予行政处分。
第二十五条 被迁户超过期限搬迁的,每超过一天扣发动迁补助费和搬家费的百分之十,超过十天以上的扣发全部动迁补助费。
第二十六条 对拒不搬迁的被迁单位和被迁户,市拆迁办公室可作出强迁决定,令其限期搬迁。当事人对强迁决定不服的,可在收到强迁决定书之日起十五天内向人民法院起诉,逾期不起诉又不履行决定的,由市拆迁办公室申请人民法院强制执行。
第二十七条 由于被迁单位和被迁户拖延不搬迁,造成建设单位经济损失的,建设单位可向人民法院起诉要求赔偿。被迁单位和被迁户的上级机关或所在单位应视情节轻重对其负责人和直接责任者给予批评教育或行政处分和经济处罚,给国家和人民造成重大损失构成犯罪的,依法追究
刑事责任。
第二十八条 在拆迁安置工作中,无理取闹,阻挠拆迁工作人员进行工作,行凶打人,强占房屋,哄抢国家和集体财产,破坏国家建设的,由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 拆迁工作人员违反本办法,利用职权徇私舞弊,贪污受贿的,应视情节轻重,给予批评教育、行政处分直至诉请司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 被迁单位、被迁户与建设单位在拆迁安置过程中发生争议,应及时协商解决。协商不成时,任何一方均可提请市拆迁办公室进行仲裁,对仲裁决定不服的,可在收到仲裁决定书之日起十五天内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的,由市拆迁办公室申请人民法院依法强制
执行。
第三十一条 本办法由市拆迁办公室解释。
第三十二条 本办法自1989年8月1日起施行。



1989年6月23日
国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义

  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者;蔡英杰
工作单位:北京市闻泽律师事务所
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