商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 08:01:37   浏览:9930   来源:法律资料网
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
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江门市城镇民兵预备役工作管理暂行办法

广东省江门市人民政府


印发江门市城镇民兵预备役工作管理暂行办法的通知 江府[2003]22号
各市、区人民政府,市直各单位:



  《江门市城镇民兵预备役工作管理暂行办法》业经市政府第十一届六十一次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



                江门市人民政府 江门军分区

                二○○三年六月十二日






江门市城镇民兵预备役工作管理暂行办法



  第一条 为适应民兵预备役工作面临的新形势,加强新时期国防后备力量建设,维护国家安全和社会稳定,根据《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防法》、《民兵工作条例》和国家有关规定,结合我市实际,制定本管理办法。



  第二条 本办法适用于本市行政区域的机关、团体、企业、事业单位和本市的公民。



  第三条 企事业单位人民武装部的设置,按总参谋部等单位《关于发布<关于企业民兵、预备役工作的规定>的通知》([1993]参动字第89号)规定执行。根据当前民兵工作的需要,各市、区的直属机关工委应设立武装部,负责直属机关单位的民兵、预备役工作,部长由直属机关工委的领导兼任,并配备1名干事。



  第四条 市内国有企业、集体企业、民营企业,以及符合条件的外资企业,凡本市适龄青年达到200人以上的,应按要求设立民兵组织。视符合条件人员的多少编制民兵排、连、营。民兵连以上军政主官,一般由本单位负责人兼任(外资企业由中共党组织负责人或工会主席担任),并报上级人武部门审批。其民兵工作由驻地所在镇(街道办事处)武装部直接负责,实行属地管理。



  第五条 机关、企事业单位应当按军事机关的要求,根据战备需要,在其单位组建民兵应急分队、民兵专业技术分队和对口专业分队。



  第六条 基干民兵建制的变动和民兵应急分队、民兵专业技术分队及对口专业分队建制的变动,应当报当地市、区人民武装部批准。



  第七条 公民应当依法参加民兵组织,履行兵役义务。凡年满18周岁至35周岁,符合兵役条件的男性公民,除应征服现役外,应当参加民兵组织、服预备役;在建立民兵组织的单位,应当编入民兵组织。民兵应当依法参加民兵活动,完成民兵任务。



  第八条 民兵、预备役部队的军事训练任务,由市(或各县级市、区)军事机关根据上级有关规定下达,下级政府和军事部门应按要求完成任务。各单位应当根据上级军事机关下达的当年军事训


练任务,掌握民兵、预备役人员流动情况,保证参加训练的人员、时间的落实。机关、企事业单位应当把民兵、预备役部队军事训练所需的人员、时间,纳入劳动、人事管理计划,保证军事训练任务的完成。



  第九条 机关、企事业单位的民兵、预备役人员在参加军事训练期间,原有的待遇不变,由所在单位照发工资和奖金。属城镇个体工商者和待业人员,由所在街道办事处给予适当补助。民兵、预备役人员参加军事训练期间的伙食费由镇、街道办事处负责。



  第十条 对机关、企事业单位或个人在民兵、预备役工作中做出显著成绩的,由当地人民政府或上级军事部门给予表彰。民兵、预备役人员在参战执勤、军事训练、维护社会治安、抢险救灾及其他民兵、预备役工作中做出显著成绩的,由当地人民政府或军事部门参照《中国人民解放军纪律条令》规定的奖励项目和批准权限,或按当地人民政府的有关规定,分别给予嘉奖、立功、授予荣誉称号以及其它奖励。民兵、预备役人员因在参战执勤、军事训练、维护社会治安、抢险救灾以及其它民兵、预备役工作中牺牲、致残的,依照国家和本市有关规定给予抚恤、优待或者安置。



  第十一条 对符合条件而拒绝参加民兵、预备役组织的公民,或逃避教育训练和执行任务的民兵、预备役人员经教育不改的,由当地人民武装部提请其所在单位或者当地人民政府有关部门,按照有关政策和法律、法规给予处分或行政处罚,并强制其履行兵役义务,两年内不得被录用为国家公务员。

  民兵拒绝、逃避参军、参战支前、维护社会治安等重大任务,或者在执行任务中因玩忽职守造成严重后果的,参照《中华人民共和国兵役法》和《中华人民共和国惩治军人违反职责罪暂行条例》的有关规定处罚。



  第十二条 凡有以下行为之一的单位,由当地人民武装部实行通报批评、责令限期改正或者提请同级人民政府按照有关规定给予行政处罚,情节严重的,追究其法律责任。



  (一)符合条件应当建立人民武装和民兵组织而拒绝建立的;

 

  (二)擅自撤销、合并人民武装部或者取消民兵、预备役组织的;

 

  (三)拒绝接受民兵、预备役工作任务,不完成军事训练任务的。

 

  第十三条 本办法自印发之日起实行。



中山市村级主要负责人经济责任审计暂行办法

广东省中山市人民政府


印发《中山市村级主要负责人经济责任审计暂行办法》的通知

中府[2003]123号


火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
现将《中山市村级主要负责人经济责任审计暂行办法》印发给你们,请贯彻执行。


二○○三年九月九日


中山市村级主要负责人经济责任审计暂行办法


第一条 为加强对村级经济的管理和监督,正确评价村级主要负责人工作实绩,促进村级主要负责人勤政廉政,巩固和发展农村集体经济,根据《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》、《广东省农村集体经济审计条例》和《广东省村务公开条例》、《广东省村务管理办法(试行)》等有关规定,结合我市实际,制订本办法。
第二条 本办法适用于各镇人民政府(包括火炬区管委会、区办事处,下同)对本辖区范围内的村民委员会(包括社区居民委员会,下同)村级主要负责人实施的经济责任审计。
第三条 本办法所称村级主要负责人,是指村党支部书记、村民委员会主任或负责主持全面工作的副主任。
第四条 本办法所称经济责任是指村级主要负责人在任职期间,对其所在单位财务收支真实性、合法性和效益性,以及有关经济活动应负的责任,包括直接责任和间接责任。
直接责任,是指由于村级主要负责人对其直接分管的经济事项管理不当,或决策失误而事后又处理不力,以及违规操作、以权谋私等原因,造成所在单位经济损失或经济效益差而应负的经济责任。
间接责任,是指由于村级主要负责人对其所在单位的经济事项管理、领导或监督不当等原因,致使所在单位出现违法违规问题而应负担的经济责任。
第五条 村级主要负责人在任期内或离任、换届时,应当接受经济责任审计。
第六条 镇人民政府负责组织本辖区范围内村级主要负责人的经济责任审计工作,设立由镇纪检委(监察办)、组织人事办、农业办、社会事务办、审计办和村务公开监督小组(或村民理财小组,下同)等人员组成的项目审计组,具体负责实施村级主要负责人经济责任审计,并接受市审计机关和市农村经济管理部门的指导和监督。
第七条 镇人民政府应建立村级主要负责人经济责任审计档案,保证审计资料的完整性和审计工作的连续性。
第八条 村级主要负责人经济责任审计可以由镇人民政府组织的项目审计组进行审计,也可以由村务公开监督小组提出审计工作方案,经村民会议或村民代表会议讨论决定,委托社会审计机构对村级主要负责人任期内的经济活动和责任目标完成情况进行审计。
第九条 村级主要负责人经济责任审计工作应坚持“积极稳妥、量力而行、提高质量、防范风险”的原则,项目审计组应根据镇人民政府的统一安排或村民会议(村民代表会议)的决定,确定审计工作重点,编制审计项目计划和年度审计计划。
第十条 项目审计组实施审计时,可通过审前公示、述职、召开座谈会、发放调查问卷等方式,收集有关情况,及时掌握工作重点和群众反映强烈的问题,若遇到难以深入实施或涉及职权范围以外的问题,则应向镇人民政府报告,并按法定程序移送有关机关处理。
第十一条 项目审计组工作人员在审计中应当客观公正,实事求是,廉洁奉公,保守秘密,并遵守审计回避制度。
第十二条 被审计的单位和个人不得拒绝、阻碍项目审计组实施审计活动,其他行政机关、事业单位、社会团体和个人不得干涉项目审计组实施审计活动。
第十三条 由镇人民政府项目审计组组织实施的村级主要负责人任期经济责任审计所需经费列入镇人民政府财政预算。村民会议或村民代表会议决定委托社会审计机构对本单位财务和村级主要负责人任期经济责任进行审计所需经费由村负担。
第十四条 村级主要负责人经济责任审计结果应作为村民会议或村民代表会议评议村级主要负责人工作实绩和对村级主要负责人进行管理、监督、罢免、奖惩的重要依据。
第十五条 项目审计组应当通过审计村级主要负责人所在单位(必要时延伸到有关部门、单位)财务收支的真实、合法、效益情况,分清被审计的村级主要负责人应负的直接责任和间接责任,并作出客观评价。
第十六条 对村级主要负责人所在单位财务收支审计的主要内容包括:
(一)内部控制制度的制定和执行情况;
(二)财务收支计划的执行情况和决算;
(三)损益性收入情况:
1、村提留收入和土地转让收入;
2、发包及上交收入;
3、集体统一经营收入和股份合作中的集体股收入;
4、租金收入;
5、其他收入。
(四)损益性支出情况:
1、干部工资、补贴、奖金、公务活动支出;
2、招待费支出;
3、集体统一经营支出;
4、土地转让成本支出;
5、收益分配;
6、其他支出。
(五)非损益性收支情况:
1、土地补偿费收支;
2、福利费收支;
3、捐赠款及捐赠物资收支;
4、上级拨款收支;
5、镇统筹及涉农税费收支;
6、扶贫救济收支;
7、依法向群众专项筹集的公益性、生产性建设资金收支;
8、其他非损益性收支。
(六)专项资金、基金的管理和使用情况;
(七)集体资产的管理和使用情况;
(八)基本建设和对外投资的管理和效益情况;
(九)重大经济事项决策的制定和执行情况;
(十)群众反映的其他热点问题;
(十一)镇人民政府及有关国家机关委托的其他审计事项。
第十七条 在财务收支审计的基础上,还应审查村级主要负责人任职期间所在单位财务收支工作目标完成情况,以及遵守国家财经法律法规情况;审查村级主要负责人个人在财务收支中有无侵占集体资产,违反干部廉政规定以及是否有违反国家规定增加农民负担的情况;分清村级主要负责人对本单位财务收支中不真实,资金使用效益差以及违反国家财经法律法规问题应负的责任。
第十八条 项目审计组应于实施审计3日前,向被审计的村民委员会送达审计通知书,同时抄送被审计的村级主要负责人。
审计通知书应标明对村级主要负责人任期经济责任审计和所在单位财务收支审计。
第十九条 审计通知书送达后,村民委员会应向项目审计组提交下列材料:
(一)村级主要负责人任期内财产清查,各年度财务收支的会计帐册、报表、凭证及相关资料;
(二)村级主要负责人任期内各年度的经济工作计划及执行结果资料;
(三)村级主要负责人任期内作出重大经济决策的会议纪要、记录等相关资料;
(四)村民委员会内部机构设置、职责分工、人员状况及内控管理制度;
(五)项目审计组认为需要提供的其他资料。
第二十条 审计通知书送达后,村级主要负责人应当按照要求,写出自己负有直接责任和间接责任的财务收支事项的书面材料,内容包括:
(一)本人职责范围;
(二)本人履行职责情况;
(三)与本人负责的工作相关的财务收支情况、任期经济工作活动目标、主要经济活动情况及经济指标完成情况;
(四)本人遵守财经法纪及廉政规定情况;
(五)其他需要说明的情况。
书面材料应于审计工作开始后5日内送交项目审计组。村级主要负责人对其本人及所在村民委员会提供的材料的真实性、完整性作出承诺。
第二十一条 审计终结后,项目审计组应向镇人民政府提交审计报告,审计报告应包括以下内容:
(一)基本情况(包括村民委员会机构人员情况,村级主要负责人任职期间经济目标完成情况、财务收支及资产负债情况、对外投资、基本建设等重大事项的基本情况);
(二)存在问题及处理意见和建议(包括经审计查出的单位主要问题和个人经济问题,同时针对存在问题提出处理意见和建议);
(三)审计评价(简要概述经审计确认的被审计人员的经济工作业绩和存在的主要问题及应负的经济责任和其他相关评价);
(四)需要说明的问题(根据需要对一些因时间、人力或其他特殊原因而无法审查清楚的问题加以说明)。
委托社会审计机构进行审计的,依照有关法律法规进行,审计终结后,社会审计机构应将审计报告主送村务公开监督小组,同时报送所在镇人民政府,社会审计机构应对审计报告承担相应的法律责任。
第二十二条 项目审计组提交审计报告前应当征求村级主要负责人及村民委员会的意见,村级主要负责人及村民委员会应自接到审计报告之日起10日内,提出书面意见送交项目审计组;逾期未提出意见的,视同无异议。
村级主要负责人及村民委员会提出异议的,审计组应进行复查,并将审计报告和村级主要负责人、村民委员会的书面意见一并报镇人民政府。
第二十三条 镇人民政府审定审计报告,作出审计意见书或审计决定,对村级主要负责人及村民委员会违反财经法规的行为,责令改正,给予警告;并按有关规定给予处理或处罚;情节严重的,提请纪检、司法机关处理。
第二十四条 镇人民政府作出的审计决定或审计意见书应送达村级主要负责人及村民委员会。审计意见书或审计决定自送达之日起生效,被审计单位应当执行。
审计结果由村务公开监督小组向村民公布。
第二十五条 村级主要负责人及村民委员会拒绝提供与审计事项有关资料,阻碍项目审计组依法实施审计活动,或者提供伪证、毁灭转移证据,拒不执行审计意见或审计决定,报复陷害审计人员、提供资料人员、检举人和证人的,镇人民政府应责令改正,并给予警告或通报批评;拒不改正的,按下列规定追究责任:
(一)向村民会议或村民代表会议提出罢免的处理建议;
(二)违反党纪政纪的,向纪检、监察机关提出给予党纪政纪处分的建议;
(三)违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 项目审计组工作人员在审计期间滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 对经审计查出并移交的问题,纪检、监察、司法机关应依法作出处理,并将处理结果书面通知所在镇人民政府。
第二十八条 本办法自2003年10月1日起施行。