吉林省四平市人民政府


四平市住宅房屋管理办法


政府令第49号

一九九○年八月一日

第一条 为加强对我市住宅房屋的统一管理，提高管理水平，维护房屋产权人和使用人的正当权益，创造优美、整洁、生活方便、文明安定的居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅房屋是指：
（一）有一定规模，基础设施配套的住宅小区（含住宅组团、单栋楼房等）的所有房屋。
（二）其他异产毗连的住宅房屋，如向个人出售的原公有住宅房屋、集资合作建设的住宅房屋等。

第三条 上述房屋的产权所有人、使用人和开发、建设、管理单位均应执行并遵守本办法。

第四条 市房产管理局（以下简称房管局），是房屋管理的主管部门，负责对住宅房屋管理的行政领导、检查、监督，其他有关部门按职责分工，做好配合和监督指导。

第五条 住宅房屋管理应逐步推行社会化、专业化的管理模式。由房管局所属的房产管理单位，以及经房管局资质审查同意，工商局批准成立的物业公司（以下简称房管单位）实施专业化管理。
经批准，企事业单位和房管单位也可自行管理本单位自建的整栋住宅房屋。

第六条 房地产开发企业在出售其住宅小区房屋前（包括统建的解困小区）应与经市房管局批准的房管单位办理住宅房屋统一管理手续。在办理售房手续时，应在签订合同中对房屋所有权人有承诺遵守房屋统一管理的约定，进户前持城市住宅小区竣工综合验收合格证，与房管单位办理交接手续，由房管单位组织进户。

第七条 凡在房地产开发企业成套购买商品住宅房屋的党政机关、企事业单位、个人（包括因拆迁而安置的住户）的房屋，无论产权归属，都应纳入房屋统管的范围。在进户前，与房管单位办理房屋统管手续方可进户。

第八条 为保证国有资产完好，下列产权房屋属国家所有，按规定由房管局选聘房管单位进行管理。
（一）全市所有直管公房；
（二）机关事业单位由各级财政投资（包括自筹）为职工购买或因拆迁增加面积的房屋；
（三）执行《四平市城镇房屋拆迁安置实施办法》（四政令[1993]40号）的规定，已列入商品房屋成本和价格的，拆迁私有产权安置偿还的公有产权面积的房屋（扣除所作补偿部分）；
（四）住宅小区内计入商品房屋成本和价格内的公共服务配套建筑。包括：管理用房、锅炉房、自行车棚及看车房、托儿所、商业用房等。
以上房屋，开发建设单位必须在进户前，一律实行产权移交，由房管局指定部门办理产权登记，核发公有房屋所有权证。

第九条 单位自管产权、私有产权、共有产权的房屋凡符合管理范围内的，房屋产权性质不变，由产权人、产权单位办理房屋所有权证，或租赁使用证，一律委托给房管单位实行统一的物业管理，住户按规定交纳有关费用。

第十条 实行物业管理可采取以下两种办法：
（一）委、受托双方同意，统管的房屋所有权不变，经管权归房管单位，实行统一管理、统一经租、统一维修。所收租金及维修费用由双方据实结算，多退少补。
（二）委、受托双方同意，统管的房屋所有权、经营权不变，由房管单位实行统一管理，并以公用部位和共用设施实行统一维修，按规定收取维修和预收公用部位维修储备金。共用部位及设施需小修养护，其费用从维修储备金中列支，据实结算；需大中修，由房管单位编制预算，经产权人审查后，由房管单位组织实行统一维修，费用由产权人据实拨付。

第十一条 统管房屋中公房实行租赁的，执行四平市公有住宅租金标准。委托管理的其他房屋托管费、维修费、劳务费、维修储备金，按物价管理部门批准的标准收取。

第十二条 委、受托双方在确定住宅房屋统管时，要签订由市房管局统一监制的合同书，明确权利和义务，合同一经签订，在有效期内应认真执行。

第十三条 实行统一管理的房屋应当由产权人和使用人根据需要成立统管房屋管委会，在市房管局指导下，代表和维护统管房屋的房屋产权人，使用人的佥权益。

第十四条 统管房屋的房屋产权人、使用人，应按规定交纳维修费用，不得妨碍、阻挠房管单位管理，并有权参与、监督房管单位的管理。

第十五条 承担房屋统管任务的房管单位，要按国家有关法规和合同，对统管的住宅房屋认真履行管理、维修职责，有权制止违反规定制度的行为，依照房屋统管合同及有关规定收取维修费用，可以实行多种经营，以其收益补充维修经费，享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条 新建房屋交付使用前，应按国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收。建设主管部门组织工程验收时，房管单位应派工程技术人员参加。验收合格后，方可办理进户手续。

第十七条 新建房屋交付使用后， 在保修期内需要维修的，由房管单位通知开发建设单位进行返修，不能及时返修，经住户要求和监督，可由房管单位做出维修预算，经质检部门同意，代为维修，所需费用从开发建设单位保修费中拨付。

第十八条 非新建房屋办理统管时，房管单位应按国家有关规定对房屋进行质量检查。需维修或工程原遗留问题，由产权单位（人）一次性维修，或委托房管单位维修，其费用由产权单位（人）承担合格后，方可接受统一管理。

第十九条 为方便住宅房屋的管理、维修，开发建设单位在向房管单位交付统管房屋时，必须将竣工图纸及施工内业资料复制件提供给房管单位。

第二十条 统管房屋必须及时进行维修。具体按《四平市房屋修缮管理实施细则》（四政令[1993]38号）规定的范围和标准执行。房管单位要设立报修点和报修电话，小修项目应在接到报修后，两天内查勘，五天内修理；急修项目要在接到报修后，一天内查勘并修理；中修以上项目应在三天内查勘，制订修缮计划，及时维修。

第二十一条 房管单位违反本办法规定，有下列行为之一的，房屋产权人、使用人有权投诉，管委会可提出改进建议，房管局可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可按规定予以处罚：
（一）房屋及接管的公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）乱改乱建，改变房屋及公用设施用途的；
（五）不履行房屋统管合同及管理办法义务的。

第二十二条 单位或个人购置的商品住宅，原则上不允许改变房屋用途，确需改变者，应持规划主管部门批件，向房管单位申报，在不影响结构、使用功能、市容市貌及周围居住环境前提下，可予以批准。同时按使用性质收取维修费或损失费。进户后，确需调换或出售，应通知房管单位，并在合同中，有承诺遵守统一管理的约定。不准擅自拆、扒、改，否则，按房管有关规定予以处罚，并由拆、扒人承担所造成的一切后果。

第二十三条 规划部门应在较大的综合开发区内（10万平方米）规划100平方米以上的管理办公场所。开发建设单位应按规划建设管理场所，无偿交给房屋管理单位，其费用摊入房屋配套成本。

第二十四条 小区的配套设施上水、下水、电、供热、供气，由各专业管理部门按有关规定分工管理维修。

第二十五条 本办法由四平市房产管理局组织实施。

第二十六条 各县（市）及建制镇可参照执行。

第二十七条 本办法自发布之日起施行，《四平市商品房屋售后管理试行办法》（四政令[1990]7号）同时废止。
【关 键 词】 董必武 检察思想 法律监督
【内容提要】董必武同志是新中国人民检察制度的奠基人和实践者，他在党内和国内较早地提出了检察制度是非有不可的，还要不断发展；检察机关要强化法律监督职能；检察机关的组织和人员建设要配备精干，加强建设；检察机关要坚持人民民主专政的政法工作方向，要完善公诉、批捕和抗诉任务；要坚持检察独立原则，垂直领导原则和三机关分工负责，互相配合，互相制约原则。
董必武同志(以下尊称:董老)是我国伟大的无产阶级革命家、政治家和法学家，也是新中国检察制度的奠基人之一，对新中国检察事业作出了巨大贡献，其检察思想博大精深，影响深远。本文试就董老的检察思想作一粗浅研究，以求教于同仁。

一、人民检察制度是新中国国家法律制度之一，应该随着新中国政权建设而建立
回顾新中国成立前的中国政治法律制度史，历代封建王朝都是人治社会，出于皇帝专制和中央集权的考虑，均没有也不可能建立独立的检察机关，只有隶属于皇帝的御史大夫和监察机关；中华民国历届政府只在法院内设立“检事”之职，履行“公诉”之责，也没有独立地设立过检察机关。由于检察制度和检察机关在我国是个新生事物，它的性质和任务是什么，有的公安机关和法院，还有必要设立检察机关吗？加之我国缺乏民主和法制的历史传统，很多人对缺乏组织基础和工作经验的检察机关的出现不了解、不理解，当时围绕要不要创设检察机关问题产生了争执。有人认为检察机关在中国历史上从来没有出现过，“检察机关可有可无”。 董老坚决反对这种观点，他认为人民检察制度是新中国国家法律制度之一，检察机关是新中国民主政权的组成部分，检察机关决不是“可有可无”，而是非有不可，检察制度和检察机关都应该随着新中国政权建设而建立。早在政治协商会议筹备会期间，由筹备会的第四组即中央人民政府组织法起草组组长董必武，在1949年6月23日拟定的政府组织法纲要的基本问题中提出设置最高人民检察署①，(董必武：中华人民共和国中央人民政府组织法的草拟经过及其基本内容 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第71页)并先后为政协筹备会常委会和政协全体会议所一致通过。1949年9月21日，在北平召开的中国人民政治协商会议第一届全体会议制定的《中国人民政治协商会议共同纲领>和《中国人民共和国中央人民政府组织法》规定，中央人民政府设立最高人民检察署，作为国家的最高检察机关。最高人民检察署检察长、副检察长和委员均由中央人民政府委员会任免。最高人民检察署的职权是对政府机关、公务人员和全国国民之严格遵守法律，负最高的检察责任。这些规定，在中国历史上第一次创设了检察制度及检察机关，规定了其在国家制度和国家机关中的重要地位，首次明确了检察职能主要是对国家法律统一正确实施进行监督。所以说董老是新中国检察制度的奠基人之一，是创建检察机关的先驱。
二、完善、健全人民检察制度是国家法制建设的重要内容
从1949到1968年，新中国人民检察制度在短短20年的历史上经过了“三起三落”。第一次是在1951年冬季的编制会议上讨论精简国家机构时，有人提出检察工作“可有可无”，应予裁减。第二次是在1960年秋季精简国家机构进，康生主张取消检察机关。谢富治主持的中央政法小组提出公检法三机关合署办公，受公安部党组统率；地方检察机关的存废，由各省、自治区、直辖市党委决定。前两次，检察机关直接向毛泽东和刘少奇等中央领导反映，使检察机关保留下来。进入文革后的1968年12月11日，谢富治授意高检院、高法院、内务部三家的军代表和公安领导小组，联合于1968年12月11日向中央提出《关于撤销高检院、内务部、内务办三个单位，公安部、高法院留下少数人的请示报告》。报告提出，高检院完全是抄苏修的，早就应该取消，最终最高人民检察院、军事检察院以及地方各级人民检察院都被撤销。相较而言，董老无论是在党内还是在国内，始终对检察机关的地位和职能有清醒的认识，他认为要建设国家政权必须要建立、健全革命法制，实现依法治国。而在建立、健全革命法制的过程中，就要不断加强国家的公安机关、检察机关和审判机关，以有力地保障经济建设工作的顺利进行。因此完善、健全人民检察制度也应是国家法制建设的重要任务。1951年后期，在增产节约运动中，有人认为“检察机关只起盖橡皮图章的作用”，一些地方决定撤销检察机关。董老得知后，及时向毛泽东主席反映，最后决定检察署不能裁撤，而要健全。1954年在制定我国第一部宪法时，毛泽东主席提出，考虑到检察机关在国家政权中的重要地位与作用，将“人民检察署”更名为“人民检察院”，由权力机关—全国及各级人民代表大会选举产生，并对它负责，受它监督。董老认为“检察机关只有国家与人民需要它的时候，它才能存在和发展。有人认为检察署可有可无，这是不对的。”②(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第318-319页)“人民现在需要检察机关，将来是否还需要呢?应当肯定地说还需要。这因为国家还存在时，它的法纪必然存在，维护法纪的机关也必然存在。直到国家消亡，人民不需要国家机器的时候，才不需要检察机关。”③(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第322-323页)人民检察是社会主义法制体系的基本组成部分，忽视检察工作甚至取消检察机关，都意味着对法制的削弱和破坏，检察机关被撤销的时期都正是我国法制遭受最严重破坏的时期。正是鉴于文革破坏法制的惨痛教训，1977年10月中央下发“关于征求修改宪法意见的通知”，全国先后有19个省、8个大军区、35个中央、国务院直属机关都提出了要重新设置检察机关的建议。他们一致认为:设置检察机关是我国法制建设的需要;可准确打击犯罪、防止冤假错案的发生;加强对国家工作人员遵纪守法的监督;可从法制上保障国家机关的正常运转。1978年颁布新宪法，叶剑英委员长讲话指出:鉴于同严重违法乱纪斗争的极端重要性，宪法中规定，要重新设置检察机关。检察制度曲折的发展历史最终验证了董老五十余年前做出的“检察机关决不是‘可有可无’而是非有不可”的论断是完全正确的，检察机关在国家法制建设中的重要性也是历史反复证明了的真理，检察工作要不断加强和改进以符合国家和人民的现实需要，而任何削弱乃至取消检察机关的言论和行动都是与我国社会主义法治规律相违背的。
三、必须要不断加强检察机关的法律监督职能，要夯实监督基础—机构和人员建设
董老非常重视法律监督工作，在党内较早地提出并构建了完善的社会主义法律监督体系。他提出党的监督、人民群众的监督、人民代表大会的监督、行政监察委员会的监督和司法机关的法律监督都要不断加强，这是“依法办事”的关键。其中董老重点提到了加强司法监督，特别是检察监督，要求检察人员要加强法律监督工作。他批评了轻视检察机关工作的现象,同时也要求检察人员要在思想上提高对法律监督工作的重视：“担负检察工作的同志自己必须多做些工作，并把工作做好，才算是对那些看轻检察工作的人们作了积极的回答。我们担负检察工作的同志必须要随时随地与违法犯罪行为作斗争。”④(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第319页) 要讲究监督方法，“只要我们担负检察工作的同志站稳立场、依靠群众、提高警惕、不顾情面,走到哪里,哪里的违法现象就会暴露在我们的面前,就会遭受我们的检举。这样,检查工作就必然会受到全国人民的欢迎。）⑤(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第319页)。要强化监督机构建设，“我们应根据需要需要与原则，在第一个五年建设计划的时期内，有计划地逐步把各级人民检察院署的组织和工作系统地建立和健全起来…..中央要地方党保持检察机关已有的人员，并适当地增加和调整领导骨干。”⑥(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第320页)董老认为国家将监督法纪的重大责任交给检察机关，检察工作人员的责任是很重大的，因此，国家对检察工作人员的品质要求是很高的。要认真学习列宁著的《宁肯少些，但要好些》的文章，对干部的质量要求要高，并重视提高现有干部的水平。要求编制应予以足额的人员,而人员的配备要挑选精干的。要加强培训，中央和条件好的省办政法学校，办训练班以解决检察院需要的大量干部问题。重视政治和业务学习，强调检察干部必须学习马列主义、毛泽东思想、学习政策法令，学习苏联检察工作的先进经验，提高检察人员的法律监督水平。1954年,全国已有检察机构930个,检察干部5665人。这个数字与1951年比,机构增加了一倍多,人员增加到那时的三倍多，数字的增长说明了当时党对检察机关法律监督职能的重视，检察机关进入了第一个黄金时期。
四、对检察机关工作方向、任务和原则作了明确的阐述
在建国初期，董老任政务院副总理兼政治法律委员会主任，他指导制定了《最高人民检察署组织条例》、《各级地方检察署组织通则》，给检察机关活动提供了法律依据。1954年9月，在第一届全国人民代表大会期间，董老又指导制定了《中华人民共和国人民检察院组织法》。三个法律文件分别对检察机关的性质、任务、职责、活动原则、行使职责的程序以及机构的设置和检察系统的上下级的关系等基本问题作出了明确的规定。董老明确指出人民检察院组织法就是人民检察工作和马列主义理论相结合的产物，必须要认真贯彻执行。检察工作要坚持政法工作方向，直接来巩固人民民主专政(即无产阶级专政)。关于检察机关的任务，董老在关于政法工作的会议上多次指出，检察机关“检察机关管违法不违法,是国家机关”可以对国家机关和老百姓的违法行为提起公诉,还可以批准逮捕,对法院判案可以提出抗诉。检察工作要坚持一定的原则。董老提出检察独立原则，指检察机关独立地行使检察权,只服从国家的法律尊严,监督和保障法律的执行。任何组织和个人都无权干涉它的工作，“检察机关是法律监督机关，不管哪一机关犯了法，它都可以提出来。”⑦(董必武：在军事检察院检察长、军事法院院长会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第527－528页)国家检察机关对国家机关、工作人员及其公民都有法律监督权,无论谁犯了法,它都有权检察。检察机关要坚持在党的领导下垂直领导的原则。董必武认为检察机关是对国家机关及工作人员进行监督的机关,如果它接受上级机关领导的同时,又受同级政府的领导,那么就很难发挥其监督职能。董老提出：“中国在国民经济恢复时期在各地 党政机关的强有力的领导下，直接发动群众进行了大规律的运动，同时检察机关又尚在建立的过程中，当前只有实行双重领导才较便于推动工作。”⑧(董必武：在第二届全国检察工作会议上的讲话 见中国法律出版社1986年版《董必武政治法律文集》第323页)但董老从来没有反对过列宁指示的国家检察机关垂直领导的原则，随着形势的发展和检察机关的健全，1954年,董必武根据检察工作的性质和规律,适时地提出将双重领导改为垂直领导,垂直领导便于检察机关在党的领导下独立行使法律监督权。检察机关与公安机关、审判机关分工合作、互相配合和互相制约原则。董老早于1951年9月11日在政法系统各部门干部大会上的报告中就指出“要把通力合作的精神贯彻到底。”“中央的四个司法机关—最高人民法院、最高人民检察署、司法部、政法委。本来有一种联席会议，能够打通关系，彼此通气，……这是通力合作的具体表现。……只有通力合作才能解决问题。”董老还提出按照人民法院组织法的规定，检察长有权列席法院的审判委员会。同时，董老还提出，检察院、法院、公安机关既要分工负责，也要互相制约，共同对敌。他于1957年3月18日在军事检察院检察长、军事法院院长会议上的讲话中指出:“检察机关是监督机关，不管哪一机关犯了法，它都可以提出来。……公安机关捕人，要经检察院批准。没有批准就逮捕人，是违法的。检察院本身没有判决权，人逮捕起来以后，就要侦查，如果认为应该判刑，就要向法院起诉。判刑不判刑是法院的职权。法院审判不合法，检察院可以抗议;公安部门发现法院判错了，可以经过检察院来抗议。这叫做分工负责，互相制约。”⑨（《董必武法学思想文集》，法律出版社2001年版，第388页－399页）董老关于检察工作基本原则的论述后来被79年后的《检察院组织法》和《刑事诉讼法》所吸收，成为司法制度和刑事诉讼基本原则，影响深远。



参考文献：
（1）《董必武政治法律文集》1986年版
（2）《董必武法学思想文集》2001年版
(3) 丁慕英《董必武对我国检察事业的重大贡献》检察实践2003年3月
(4) 丁慕英《董必武与新中国检察制度》国家检察官学院学报2005年4月
（5）孙谦《人民检察的光辉历程－纪念人民检察院恢复重建30周年》人民检察2008年第11期

作者：天津市滨海新区大港人民检察院 赵 刚